一级开发企业管控要点分析

　　一级开发市场小觑
　　房地产一级开发是一个新生事物，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
　　随着我国房地产行业的不断成熟和规范，一个企业从毛地开始到最后的物业管理“一条龙”服务的模式已经越来越少，很多企业在不断的聚焦自己的核心竞争力，更多的针对其中的一个或少量几个模块，以达到利益最大化的目的，在这其中有一部分企业已经开始将主营业务放在一级开发这个领域上了。
　　作为一个房地产一级开发的企业，和传统的二级开发企业有很多的不同之处，首先是这个领域的企业有很深的政府关系，很多都是国有企业，因为一级开发本身面临着很多的风险和不确定性，良好的政府关系是降低风险的最佳途径，所以纵观我国的一级开发企业，知名的私企是非常稀有的。
　　目前，在土地一级开发的市场上，北京市的规范性是全国领先的，利润模式包含单纯的包工（2的工程费用作为利润）和自有资金开发（8的工程费用作为利润）两种模式，在这种政策下，一级开发企业实际上风险降低到了最小的程度，其收益也比较稳定，应该代表着一级开发未来的发展方向。
　　但是在全国的其他省市，很多一级开发企业，是从政府手中购买生地，然后按照市场价格出售熟地的模式来运作的，在这个过程中，土地的增值成为了这些企业主要的利润来源，同时也给企业带来了更大的风险（如拆迁过程中的钉子户等），所以项目的获取和选择成为了公司重要的核心竞争力，这也意味着需要非常良好的政府关系。（土地增值按照协议规定是要部分返还政府的，比例视具体的项目而定）
　　但是，无论是哪种赢利模式，一级开发都有其自身的特点，这和二级开发是有一定区别的，在这篇文章中，我们主要讨论一下其管控的特点。
　　一级开发的管控要点
　　一级开发和二级开发在组织管控上的区别，根本的原因还是由业务的性质区别来决定的，在这里，我们用价值链来阐述这个区别。
　　传统的二级开发价值链包括：市场研究投资决策土地获取市场定位产品策划规划设计招标投标施工组织策划销售经营管理物业管理等。
　　下面我们来逐步分析一下：
　　1。市场研究投资决策土地获取：
　　从供给的角度考虑，二级开发面对的是招拍挂的土地市场，相对来讲更加规范透明，要求企业在拿地之前必须做周密细致的可行性分析，所以我们看到典型的二级开发企业会有自己的投资发展部，专门负责为决策人提供充足的决策依据。
　　对比来看，一级开发企业获取土地的途径还不是十分的透明，政府出地的位置、价格、规模等并不十分明确，获取土地需要依靠企业良好的政府关系，其中对于可行性分析的要求也要低于二级开发企业，一级开发企业的所谓投资发展部实际上所做的工作更加宏观，主要为决策人提供大的方向性的指引。所以通常人员的配备数量和要求都要低于二级开发。