二手房买卖怎么做，共有人私自出卖二手房有效吗？

　　一般在现实生活中，很多时候也会遇到房屋共有人未经另一方许可就买房的情况，遇到此类情况时，房屋的一方该如何去维护自身的合法权益呢？而签订的合同又是否有效呢？下面，律图就简要讲解一下共有人私自出卖二手房是否有效的问题。
　　司法实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。
　　一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
　　二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。当然，也不是说未经全部共有人同意的房屋买卖交易就绝对无效，如果符合一些特定条件，还是可以主张这类合同有效的。
　　《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　以北京的司法实践来看，在未经部分共有人同意的情况下，出售共有房产，符合以下情况的，还应认定买卖合同有效：
　　1、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售房屋时，占份额三分之二以上的共有人同意出售该房，应认定房屋买卖合同有效。
　　2、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售该房时，未经占份额三分之二以上的共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
　　3、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他共同共有人，出售该房时，未经其他共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
　　共同共有中最常见的就是基于夫妻关系，双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多，有的是因夫妻闹矛盾，一方确实隐瞒了另一方，有的则属于房价上涨后想反悔，以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况，如果购买人确实属于善意购买，一般应认定合同有效。
　　那么如何判断购买人是否构成善意呢？
　　这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来，至少要符合以下两个条件：
　　1、购买人应该支付了合理的对价。
　　2、购买人在购买该房产时，应该处于善意状态，即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。
　　当然，为避免不必要的争议，在购买房屋时，谨慎为上。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实，如果有共有人，应该要求共有人共同签署买卖合同，或者卖方提前取得其他共有人的书面授权，为保证该授权的真实性，建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的，且房屋为其婚姻期间取得，即使房产只登记在一方名下，也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同，或配偶出具知情认可的书面文件。
　　总之，遇到此类问题，要从不同的方面去考虑，结合事情的实际情况去探讨具体的问题。当然，如果你对相关的情况的确摸不清，并且遇到与当事人协商无果的，建议咨询专业的律师，以维护自身合法权益，在最大限度上保护自身利益不受侵害，并向法院提起诉讼。接受法律的援助。
　　司法实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。
　　一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
　　二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。当然，也不是说未经全部共有人同意的房屋买卖交易就绝对无效，如果符合一些特定条件，还是可以主张这类合同有效的。
　　《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　以北京的司法实践来看，在未经部分共有人同意的情况下，出售共有房产，符合以下情况的，还应认定买卖合同有效：
　　1、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售房屋时，占份额三分之二以上的共有人同意出售该房，应认定房屋买卖合同有效。
　　2、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他按份共有人，出售该房时，未经占份额三分之二以上的共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
　　3、出卖人为房屋登记产权人，该房有其他共同共有人，出售该房时，未经其他共有人同意，但买受人为善意的，应认定房屋买卖合同有效。
　　共同共有中最常见的就是基于夫妻关系，双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中，夫妻一方出售共有房屋后，另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多，有的是因夫妻闹矛盾，一方确实隐瞒了另一方，有的则属于房价上涨后想反悔，以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况，如果购买人确实属于善意购买，一般应认定合同有效。
　　那么如何判断购买人是否构成善意呢？
　　这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来，至少要符合以下两个条件：
　　1、购买人应该支付了合理的对价。
　　2、购买人在购买该房产时，应该处于善意状态，即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。
　　当然，为避免不必要的争议，在购买房屋时，谨慎为上。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实，如果有共有人，应该要求共有人共同签署买卖合同，或者卖方提前取得其他共有人的书面授权，为保证该授权的真实性，建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的，且房屋为其婚姻期间取得，即使房产只登记在一方名下，也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同，或配偶出具知情认可的书面文件。
　　总之，遇到此类问题，要从不同的方面去考虑，结合事情的实际情况去探讨具体的问题。当然，如果你对相关的情况的确摸不清，并且遇到与当事人协商无果的，建议咨询专业的律师，以维护自身合法权益，在最大限度上保护自身利益不受侵害，并向法院提起诉讼。接受法律的援助。
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