疫情期间房租要免除吗？

　　一、疫情期间房租要免除吗？
　　疫情期间房租可以根据当地的政策来进行免除。《民法通则》第一百五十三条规定，本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然现象和社会现象。所谓自然现象通常是指：水灾、旱灾、暴风雪、地震等；社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。
　　根据报道，疫情在2019年12月就已经发现，只是武汉市政府对外公布可以预防和控制的。因此，截至2020年1月23日前，各地均未进行任何管控，此时疫情本身并不会对广大群众生活、工作造成任何影响。之所以出现影响，是在2020年1月23日武汉市政府宣布进行封城，随后各地陆续开始开展封城或禁止出入的措施，医护人员也呼吁大家春节期间减少聚会。2020年1月26日，国务院办公厅发布了《关于延长2020年春节假期的通知》（国办发明电〔2020〕1号）。该通知明确为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，将延长2020年春节假期至2月2日（农历正月初九，星期日）。之后，广东省、上海市等各地人民政府发布了《关于企业复工和学校开学时间的通知》（下称复工通知），通知除特殊企业外，本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。并且，在此之前，各地陆续取消了电影院、景区、各大型活动的开展。这对于春节期间及其后针对普通客户群体的经营性房屋租赁合同的履行来说，造成严重影响。尤其是对于对餐饮、旅店、旅游、娱乐、集贸市场等行业来说，此次疫情带来的影响非常严重。近年来随着房价上涨，租金也水涨船高。租户一边要支付高额的租金，另一边是无法营业带来的收入丧失，给许多行业带来重大损失。
　　因新型冠状病毒疫情的大面积爆发，国务院发布的延长春节假期及各地政府发布的推迟复工通知，普通企业都需要遵守，这属于政府禁令范畴。因此，对于延长春节及推迟复工属于不可抗力。
　　二、承租人是否可以因此要求减免租金或解除合同？
　　1、《民法通则》第107条规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
　　此次疫情涉及到各行各业，但不同行业受到的影响大小不同。承租人分为经营性用房承租人，也分为普通个人承租，用于居住的承租人。而对于经营性用房又会根据不同行业特性产生不同的影响，不能一概而论。
　　2、个人承租用于日常居住的房屋，不能因此要求房东减免房租或解除租赁合同。
　　根据《民法通则》第107条及《合同法》第117条的规定，只有在不可抗力导致合同不能履行时，才能根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。对于普通个人承租用于日常居住的租赁合同，本次疫情横跨春节期间，无论疫情是否发生，春节期间都不会影响居住房屋的居住、使用功能。即使是疫情发生后，对于短期的迟延复工、延长春节假期，也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况。因此，作为个人承租人用于日常居住的房屋，法律上讲不能因此强制要求房东减免房租。不过，承租人可以根据自身情况与房东协商，看房东是否同意减免或延长交租时间。但是，目前湖北省各市还没有解除封城措施，部分人员可能被困甚至感染肺炎，该种情形要区别对待。对于围困在湖北省的个人承租人，如果因政府措施导致长期无法返还或因感染未能康复，导致长期无法居住、使用租赁房屋的，承租人可以要求减免或根据情况解除租赁合同。
　　3、非春节期间或推迟复工期间面向公众营业的企业不能强制要求减免租金或解除合同。
　　经营性房地产是指非居住用途的、用于经营活动，能够产生现金流、给投资者带来收益的房地产。例如，写字楼、商铺、酒店、购物中心等。本次肺炎疫情，可以参考2003年非典期间相关规定进行认定。比如，2003年5月22日，《北京市人民政府印发关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施的通知》（京政发〔2003〕14号，以下简称14号文件），14号文件只是针对国有资产类经营用房2003年5月1日至9月30日租金按规定进行减免，对于国有资产类经营用房以外的其他经营性用房的，在第四条只是规定，由租赁双方协商租金减免数额或者缓交租金。因此，就目前肺炎疫情来看，大部分地区尚未出台减免政策，而且即使出现减免政策，一般也只是针对国有资产类经营性用房，对于其他经营性用房，是否减免，是由租赁双方自由协商确定的，法律及政府并没有强制规定可以减免。即使进行减免，14号文也只规定，在非典期间按照北京市人民政府关于加强防治非典型肺炎工作的决定而关闭或者停业的网吧、电子游戏厅、录象厅、剧场、影院、图书馆、博物馆、文化馆站，以及按规定暂停使用的公共浴池等。商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受疫情影响经营困难的，是指按月核算经营亏损或主营业务收入低于正常经营50以上的，并经市或区县商业行政主管部门认定的单位。住宅、办公用房及2003年5月1日以后订立的经营性用房租赁关系，不适用该规定。因此，即使是在非典期间，也并非是所有经营性企业都在减免范围之内。
　　在我们的现实生活当中，对于那些生产非常困难的中小企业，国家一般都会出台相关的政策来予以支持，毕竟这也是关系到国家的经济命脉的，当然了，在疫情这段时间当中，我们国家出台的最多的救助中小企业的就是关于房屋租金的减免政策。
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