集体的土地房屋买卖合同有效吗？

　　一、集体的土地房屋买卖合同有效吗
　　虽然集体土地本身不能买卖，但集体土地上建的房子是可以进行买卖的，也可以签署相应的房屋买卖合同，合同会视为具有法律效应。不过只有本村的人才可以买卖，外来的人是没有权利的，就算签了买卖合同也会视为无效，而且购买这样的房子也没有多大的价值，就看能不能近期遇到拆迁就赚了。
　　《民法典》第13章规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
　　《土地管理法》第62条第3款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
　　国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。
　　二、农村房屋买卖合同无效的几种情形
　　农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。
　　法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；
　　无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，应当认定买卖无效。
　　非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。
　　三、农村房屋买卖合同有效的几种情形
　　农村集体组织内部成员，未分配过宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
　　农村集体组织内部成员，其宅基地尚未达到国家规定的标准，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效，但应告知其补办相关宅基地申请手续。
　　已在农村集体组织落户，但尚未申报宅基地的，其与本农村集体组织内部成员签订的农村房屋买卖合同应当认定为有效。
　　所以只要区分清楚买卖合同上签署的到底是土地所有权、还是建造在土地之上的房屋即可。土地上的房屋是集体内的某个成员所有，可以进行买卖交易，但集体土地因为是属于集体所有则不能进行买卖交易。并且农村的房屋买卖也有相关的要求和条件，需要提前办理清楚。
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