上海楼市凉了，倒也不是坏事

　　说实在的，上海楼市最近的信心不是很足。
　　相当一部分买房人开始迟疑；想要卖房打新的房东，房子也半天卖不出去。
　　市场在变冷，何时转暖尚未可知。
　　这背后的因素很多，什么大环境，对于未来的信心
　　务实一点看，光是来自今年新房的巨量冲击，就让二手市场难过不少。
　　天量新房供应的地方，二手必然承压。
　　不过，大家也不用太悲观。
　　宏观上看，现在整体的情形跟14年很像，市场萎靡不振，各种宽松利好政策砸出。
　　甚至可以说，2022年是第五次大救市之年，宽松力度远超2020年。
　　比较重磅的政策有：
　　房贷利率多次下调，大连、武汉等城市降至4以下，甚至连公积金利率都降了；
　　二套房首付比例松绑，苏州贷款结清的二套房首付从50降到30；
　　置换享受个税退还优惠，核心城市允许带押过户，这两条对于上海来说比较重要。
　　简单来说就是，置换的成本低了，流程快了。
　　鼓励置换，特别鼓励。
　　现在回头看，14、15年各种政策出台后不久发生了什么？房价一飞冲天。
　　当然，上海接下来一飞冲天肯定不会，但市场仍然蕴藏巨大的向上力量。
　　我的建议是，准备卖房打新的，准备置换的，现在都可以看起来，操作起来了。
　　静淡市才适合练内功。
　　1）如果你积分不高，或者有教育需求，准备上车二手房的，现在都可以多去看房。
　　市场冷淡，房东的溢价空间相当大，尤其是那些想要卖房打新的房东。
　　如果你付款条件好，那更是横着走。
　　置换买房的可以视情况先买后卖或先卖后买，主要取决于你卖的房子带看和出价情况，以及要买的房子房东给到的周期。
　　2）如果你积分高，想要卖房打新的，当前几批次新房撞车，打新机遇很大。
　　这时候就是比拼卖房速度的时候了。
　　如果要降价，建议一步到位，不要小刀割肉，一次降一点，意向客户反而会迟疑。
　　另一方面，足够诚意的价格，也会让你抢跑在小区内其他房源前面。
　　当下市场僵持的很大一部分原因，就是房东的定价太高；而现在的市场对于房东真是挺不友好的。
　　闲着没事，不如来线下跟我们多看几套房，了解一下真实的市场，而非停留在消息面的人云亦云。
　　有人要问了，为何我在国内楼市一片哀嚎，上海市场趋冷的当下，仍然坚定不疑地看好上海楼市？
　　宏观层面：
　　1）中国城镇化进程还有较大空间
　　目前我们的城镇化率是64。7；根据联合国预测，到2030年我国城镇化率会达到71，城镇人口将再增加约1。3亿。
　　这些新增的城镇人口会去哪里？
　　其他地方不好说，上海肯定会分一杯羹，2500万的人口上限早就没人提了。
　　2）与发达国家相比，中国城镇人均住房面积较小
　　随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等，我们的人均住房面积未来存在至少13的提升空间。
　　3）住宅更新需求
　　中国现有城镇住房成套率仅85，还有20的家庭居住在条件较差的平房，存在住房更新需求。
　　在上海，仍然有很多不成套，没有独立厨卫的老房子，这些房子在未来基本都会退出历史。
　　上海层面看，上海仍然有足够的政策放松空间，上海现在甚至连三价取低都没完全放开。
　　成交量上，2022年9月上海二手房成交1。84万套，环比8月小幅下降6，市场分化还是比较明显的。
　　部分外围地区房价出现回调，但核心板块交易及带看情况相对平稳。
　　而且，最近几天的带看量实打实地上来了。
　　上海楼市基本面较为健康，新房供应速度加快，打新火热，分流了部分二手房的购房需求，但总体供需均衡。
　　置换退个税、公积金利率下调、资金面宽松等因素，都会对楼市起到一定的刺激作用。
　　我们预计，上海楼市在2023年3月后有机会进入新一轮启动期，自住投资教育需求都可以积极入市。
　　说到这我就想跟大家分享下最近真实发生在我眼前的一个情景。
　　大王跟小李和小王说，最近上海房子不行啊，价格要跌了。
　　小李说：跌了好啊，跌了我马上换一套大的，老二要生了。
　　小王也说：跌了好啊，跌了我就上车，丈母娘催呢。
　　所以说，跌个屁嘛。
　　跌一点就有人想接盘，跌一点就有人想上车。
　　最后，奉劝大家，有条件的，避开刚需市场。
　　贝壳研究院把未来的新增住房需求分为三类：
　　一是人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求；
　　二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求；
　　三是城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求；
　　在未来的十几年，改善需求会占大头，刚需市场会持续萎缩。
　　来源：贝壳研究院
　　这就是我们老生常谈的那句话，上海不缺房子，缺好房子。
　　全国也是如此。
　　在不少三四线城市，特别老特别破的房子，甚至都卖不出去成为收藏品了。
　　这些小区入住率不到一半，人慢慢都搬走了，搬去了更新更大更好的房子。
　　所以，无论是哪个城市，趁着这轮宽松周期，赶紧置换。
　　老房子换新房子，烂房子换好房子，速度要快，慢了就是上面的下场，房子空着卖不掉。
　　在上海同样是这个趋势。
　　要知道，在上海780万套房子中：60的房子是一房两房
　　78的房子是6层以下没有电梯
　　26的房子没有卫生间和独立厨房
　　15的房子房龄超过30年
　　在贝壳找房中，如果你把房龄十五年内，有电梯，三房及以上作为筛选条件，会发现选择瞬间少了很多。
　　如果再想近地铁，小区人车分流，外立面干挂石材，那真的少之又少。
　　虽然因为房子单价高，总价高，上海哪怕一套老破小动辄也三四百万。
　　但越来越多的利空因素，在动摇着老破小、老破大的市场信心。
　　这些房子居住品质一言难尽，房价多年不涨，就靠着一个地段在那里撑着。
　　而越来越方便的地铁，产城融合的大趋势，正在让地段的优势逐渐消失。
　　越来越多的人正意识到这一点，在抓紧出货差房子。
　　如果你想资产保值增值，就要避开内卷，拥抱稀缺。
　　只有好房子才是稀缺品，好房子才有流动性，好房子才能保值增值，跑赢大盘。
　　大家如果想要在上海买房或是有任何买房方面的疑问，请私信我，回复666，送你价值百万的《上海买房宝典》。