如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。
　　如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。
　　当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。
　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
　　第四条
　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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