停贷潮背后，房地产何去何从

　　本文转自作者徐瑾
　　烂尾楼问题，导致业主集体停止按揭贷款供款；问题出在哪里？期房制度只是一方面，更大问题在于房地产市场乃至更宏大层面的风险。
　　你最珍惜的东西，往往会成为你最大的软肋。
　　最近黑色幽默段子开始流行。比如，银行欠你的钱，你可能寸步难行，比如河南村镇银行的多位储户面临取款难后，一度被赋健康码红码；而当房地产商欠你房子的时候，你拿不到房子，但银行追债却不会少。按照FT的报道，目前超过200楼盘与十万业主因为烂尾楼，集体提出停止按揭贷款供款，多家上市银行也受波及，股价因此下挫。
　　这自然是这个残酷夏天中的极端案例，但却牵动人心。普通中国人所求不外乎一房安居，涉及房市，对升斗百姓自然是天大的事情。
　　这里的核心是什么？很多观点认为，关键出在期房制度。真是如此么？
　　所谓期房制度，就是预售制度，通俗说业主先付钱，开发商后交房。如果业主现钱不够的话，就可以以房屋为抵押，给银行借款，银行再转钱给开发商。
　　期房这一制度，最早在香港诞生，也被通俗称为卖楼花。众所周知，中国内地的土地制度，很多都是来自香港，无论70年产权、土地拍卖还是期房制度。香港之所以有这些制度，显然和其过去的背景有关，在借来的地方借来的时光中，往往诞生各种更短期更逐利的政策：香港租期本来就是99年，上述政策实施多年之后，香港房价畸高、房地产垄断等诸多弊端一直引发诟病。香港作为城市化的先驱，早年确实教给了内地很多，但同时也埋下了一些制度隐患更不用说，内地引进的模式往往还与原来模式存在各种不同。
　　预售制的好处是什么？那就是在城市化提升的大背景下，业主可以提前锁定房价，开发商可以提前筹资，银行可以从中赚到利息费用。
　　不过，这一制度所能达成的平衡，其实有其脆弱性，是建立在房价不断上涨（或者说维持）的基础之上，一旦房地产市道转弱，开发商在压力之下，项目能否顺利完工其实也备受考验。理论上，银行对于开发商的资金用途，应该有监管，但是这种监管在实践中，往往也是无力的。
　　这种情况下，其中隐含的风险，往往就被转嫁给个人：想象你是这样的业主，你为了有自己的家，需要凑足身家付出三成左右的房屋首付款，剩余部分需要以不菲的利率从银行借钱，房贷利息有可能超过了本金本身，抵押物本身就是房屋顺利的情况，你可以住上自己想要的家，也搭上房价上涨的顺风车。如果不顺利的话，开发商出现各种问题，无论跑路、烂尾，你就面临收不到房子的可能。但是，不论房子是否正常交付，你都需要向银行还款，否则征信可能存在污点，而且也会面临银行的追债甚至起诉。这就是目前停止还贷的业主状态，其心态估计只能用崩溃可以形容。
　　不过，将板子打在期房制度上，可能失去了本次事件的焦点。比起期房制度的问题，这个新闻更大的冲击力，在于它暴露了房地产市场乃至更宏大层面的更大风险。
　　期房制度一直存在，但过去之所以没有引发如此之大的集体举措，关键在于房价不断上涨的心理预期，使得开发商的项目有更多解套复工可能，业主的预期也完全不同。从表面上看，这次停贷，迄今为止涉及金额并不大（约28亿元人民币），多家银行纷纷表示涉及比例不足0。01。问题在于，即使不到万分之一的比例，涉及的业主也是成千上万，更不用说，不到万分之一的金额，只是目前情况下厨房中的第一只蟑螂，如果房价进一步下跌，那么停贷带来连带效应，显然是令人后怕的。
　　可以说，这一次断供潮，类似金融的金丝雀，本身就暴露了房地产金融市场的不稳定性，如果处理不当，引发的连锁反应将会超出当前多数人预期。
　　解决烂尾楼，比较理性的情况是，安抚业主情绪，监管介入，各方找到接盘方，顺利完工。这种模式需要多方协调，在房地产上行的时代，确实有不错的成功概率。但放在今天是否还可行？我曾经在公号徐瑾经济人谈过，中国房地产已经走过黄金时代与白银时代，未来可能面临是黑铁时代因此，当前断供潮主要的问题是，房地产市场可能面临长期的需求不足与房价下跌预期，这对于地方政府、开发商、银行以及业主的和解，显然带来很大困难。
　　房地产泡沫的案例，日本可以说是一面镜子。日本在泡沫经济时代，不少房子都是寸土寸金。在经历失去的三十年之后，日本很多地方出现了新的趋势，那就是负动产时代，房子成为日本不少家庭不想要的粗大垃圾，甚至要付钱才能脱手。
　　据说在日语中，负动产和不动产发音一样，负动产意味着有的房产不仅对于人们不仅不是买了一定增值的资产，甚至是需要付出不少成本维护的资产，比如税费、物业费、遗产税等。某些地方，大家情愿再出一笔钱，来处理这些卖也卖不出去的负动产。
　　我们中国人经常说，买个房子或者别墅留给子孙后代，在日本也这样，不少老一代人买的房子，想着是建造梦想中的房子，但是随着时间流逝，给孩子带来更多是忧虑，而不是高兴。日本大报《朝日新闻》前些年做了很多调研，他们发现，越多日本年轻一代觉得继承房地产很麻烦，不仅费事而且费钱，这些不动产顺理成章称之为负动产了。越来愈多房子大家都不愿意要，根据调查有五成人希望花钱放弃不堪重负的闲置土地。这些土地和房子，没有人继承，甚至对于谁有继承权也没有人清楚。今日日本，有房没人的情况已经存在，据说没人主张所有权的土地总面积竟达到全国总面积的十分之一。
　　如此窘况，显然与期房等具体买卖制度没有关系，本质上仍旧在于日本经济荣景不再、人口负增长的基本面，令房地产泡沫的代价被无限放大。回到中国的问题，同样地，期房等具体制度不是关键，更重要是在此背后的房地产市场。
　　虽然到今天为止爆出的停贷潮涉及金额仅28亿元，但房地产企业资金缺口极大，有券商报告指出，仅仅首批12家纾困房企短期刚性支出就达到2万亿元，缺口1万亿元，而它们仅占全国房地产企业体量的15。在上半年商品房销量比去年腰斩的背景下，保交房形势在停贷潮之后还可能迅速恶化。从短期看，政府相关部门、银行与房地产企业必须迅速行动，联手给出合理的解决方案，防止信心崩溃的问题蔓延到更广泛的地区，保证绝大多数期房购房者继续选择还款。
　　从中期看，房地产企业面临着典型的流动性危机，其信用遭到怀疑，正常的融资循环被破坏，对此也应该坚持经典的流动性危机解决方案，一方面迅速推进行业整合，对本质上无力经营的房地产企业组织破产托管等措施，尽量避免烂尾楼蔓延，另一方面对本质上能够正常经营的房地产企业提供强大的银团贷款支持，重新安排债务条款，让经营重新正常运转起来。
　　可以说，停贷潮发出了刺耳而宝贵的警报声，提醒相关各方，房地产风险问题已经刻不容缓，给予各方稳定的经济预期至关重要，此时切忌后知后觉、麻木塞责，幻想问题将会自动消失。如果一切处理得当，仍旧有挽回的可能，前提是足够的重视、专业与行动力。