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“认房不认贷”取决于二手房市场活跃度

近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。通知明确,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具,纳入“一城一策”工具箱,供城市自主选用。

“认房不认贷”与“认房又认贷”相比,放开了一半,亦即如果名下有房,再买房就算二套,这是“认房”。如果名下曾经有过贷款,无论现在贷款是否还清,再买房就认定为二套,这是“认贷”。新政在“认房”上没有改变,在“认贷”上做出调整,亦即只要家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

很显然,这项政策的调整,是从激活改善性住房需求入手的,是想把希望改善住房条件的居民的购房热情激发出来,推动市场尽快走出低迷。那么,“认房不认贷”政策的实施,能否产生这样的效果呢?从目前的实际情况来看,政策在执行中可能会有点尴尬,会遇到一些难以突破的障碍。

有人认为,“认房不认贷”政策在一线城市可能还难以全面推开,其他城市推开的可能性更大。问题是,无论是一线城市还是二、三、四线城市,要想“认房不认贷”政策得到较好实施,都需要有这样的需求。没有这样的需求,政策再调整,也很难达到满意的效果。

而从广大居民对待住房的态度来看,尤其是已经购买了住房的居民,有改善住房条件的居民确实数量不少,特别是房地产市场刚刚放开时购买了住房的居民,房龄都接近20年了,换房的可能性也比较大了。前提是,要有人接房,亦即二手房市场要有承受能力和购买需求。如果二手房市场不活跃,没有很强的购买二手房需求,这些想改善住房条件的居民,可能也有点心有余而力不足。

事实也是,在房地产市场放开后购买住房的居民中,很大一部分都是依靠房贷完成的购房,首套房的房贷也都是近几年才陆续还清,手中的资产也就是这套房,能够有比较充裕现金资产的,数量非常有限,更多的已经更换了住房。也就是说,他们如果换房的话,必须与现有住房联动,必须把现有住房卖掉,才能完成换房。也就是说,必须有活跃的二手房市场做支撑。

二手房市场情况又如何呢?是否有条件消化这些被置换出来的住房呢?这就是需要重点考虑的问题了。国家统计局发布了2023年6月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局发布的最新数据显示,7月份,70个大中城市中,二手房房价同比上涨城市有5个,比上月减少1个,二手房房价同比下降的城市有65个。7月份,一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降1.4%、2.7%和3.5%,降幅比上月分别扩大1.0、0.3和0.1个百分点。

从环比来看,7月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%,降幅比上月扩大0.1个百分点;二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点;三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%,降幅与上月相同。纳入统计的70城中,只有6个城市价格上涨。

房价下跌,很大程度上与需求不足有关。需求不足,有望置换出来的住房,就难以找到买家,没有买家,购买新的住房能力就不足。特别是吃过“房奴”苦的居民,不想再有太多的房贷。即便愿意贷款购房,也希望把手中的房子尽快出手,最大限度地减少房贷数量。如此一来,二手房市场的景气度,就直接决定“认房不认贷”政策的效率。也就是你给我政策,还要看我有没有能力享受。而面对房地产市场的不断变化,绝大多数居民也不敢先贷款购房,再慢慢转让现有住房。他们担心,按照目前的市场变化趋势,很有可能出现房价下跌现象,造成新房价格与旧房价格不同步,旧房价格出现下跌。只有同步实施,才能避免房价下跌风险。那么,二手房市场就成为了改善性住房需求能否释放的关键。能否出台促进二手房市场需求的政策,是地方必须认真思考的问题。否则,“认房不认贷”政策,也会成为摆设。

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