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深圳楼市,又有大动作了

深圳向来以“寸土寸金”而闻名,但在如今待开发的土地中,真正能够被称之为“宝地”的并不多。

其中深圳湾,就是一块鲜见的吸金宝地。

所以最近两天,关于深圳湾超级总部基地商改住的消息,引发了很大的关注。

01

日前,深圳规自局发布公示,拟调整红树湾地区法定图则 DY04、DY08 两个单元。

这两个地块原本都是商业用地,调整之后, DY04单元规划新增九年一贯制学校用地,DY08单元则拿出部分地块改为二类居住用地

从规划图来看,这个住宅用地分为两块,用地面积各占1.7万平方米,容积率6.0,总建筑面积在20万平米左右。

这次规划调整,对改名后的深超总来说,是唯一一个住宅用地

02

放眼整个深圳,深超总片区的定位与地段价值都处于金字塔顶尖,能够与其掰手腕的寥寥无几。

距离区域内上一次出让的住宅用地,还是在2001年底,中信红树湾和红树西岸的土拍,都是当年全国地王。

而自红树西岸于2005年发售以来,深超总片区就再没有新房住宅入市了,二手房业主也普遍惜售。

参考二手房价格来看,中信红树湾的最新成交价在15万/平左右,而红树西岸的成交价超18万/平。

这意味着,在新房限价政策还没有取消之前,深超总这块宗地必然存在倒挂空间,而且还不小。

据悉,接下来的土拍市场,这块宗地将会被拿出来拍卖,有人还专门为此算了一笔账,预计能卖100亿左右。

美中不足的是,深超总的写字楼太多,未来住宅项目可能看不到海景。但是如果有限价倒挂的话,于投资而言,是一个非常棒的选择。

03

关于这次调整,还引申出了一个问题:

堂堂深圳湾超级总部基地,为什么突然新增住宅?

有人说,是因为地主家囊中羞涩,所以土地性质才会说改就改, 毕竟住宅用地比商业用地好卖多了。

首先这是一个思路,其次不管真相是什么,城市经济对楼市的影响,无非就两种。

经济欣欣向荣的城市,遍地都是赚钱机会的城市,房价一定也不会太便宜,而且越是核心地段的好产品,房价往往越贵。

城市经济不景气,为了填补财政收入的缺口,就会想尽一切办法去扭转局面,包括加大力度刺激楼市。

倘若深圳楼市真正出台强有力刺激政策,最终利好的是哪些板块,应该不用我多说了吧。

其实过去这几年,深圳都在做一件事,就是努力增加住宅供应,把原本的非住宅用地改为住宅用地,且不少都是公认的靓地。

比如,刚开盘没多久的华润超核中心润府,挨近欢乐港湾的宝中08-27地块,前身都是商业用地

04

就在昨天,前海妈湾也传来商改住的消息,一口气新增了14块住宅用地

经过调整之后,妈湾将会新增1.3万多套住宅供应。

这个消息一出,短期利空前海房价。 最直观的影响是,前海的二手房短期必遭重创,前海新房也会变得不好卖了。

当然,最悲剧的当属招商领玺这套法拍房,一拍的时候心气很高,12万单价直接流拍了。

二拍单价降至9.6万,本来顺利拍出没什么悬念,但按照目前这个形势,很可能还会继续流拍。

供应量大是房价上涨的克星,也是刚需的福利。

妈湾新增供应1.3万多套,体量听起来很大,但都是分批量推出的,而且这个体量,和前海几十多万的就业岗位相比,依然是供不应求。

按原来桂湾、前湾和妈湾的规划,整个前海里面的住宅用地极少,未来前海建成入住以后,这大几十万人去哪里居住呢,难道都要去宝中、南头、蛇口等外溢住宅片区吗?

如果是这样的话,势必会加剧整个片区的交通拥堵。所以现在前海部分地块商改住,也是很好地缓解了未来前海通勤拥堵的矛盾。

整体来说,妈湾这次地块调规,短期内会对前海的房价造成冲击,但是长远来看,有利于提高前海片区的居住舒适度。

都说深圳的土地少,可从这些地块调规来看,只要是操盘手想要做到的事情,没有做不到的。

所以,深圳从来就不缺土地,哪怕是南山前海这样的地方,只要适当的调整,依然可以新增不少住宅供应。

未来,对于买房人而言,选对区域比什么都重要。

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