互联网公司这些年圈了多少地？

　　粗略估计，仅腾讯、百度、阿里、搜狐四家买地、买楼，所持总房产价值已超1000亿，这还不算另一块更有赚头的地产类投资。
　　本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
　　作者：陈欣苗
　　编辑：陈涧
　　设计：岚昇
　　实习生：武宜和
　　互联网大佬们的房事，从来都引人注目。
　　7月12日，字节跳动以底价7。0679亿，拿下总建筑面积14。35万平方米的杭州余政储出〔2021〕20号地块。该地块为商业商务用地，产业定位即为互联网、短视频媒体等行业；拿地后至项目完成竣工备案后一年内，项目固定资产投资（含地价）不少于20亿元。
　　近一年来，字节跳动频繁出现在拿地新闻中。6天前，它还买下美国房地产开发商铁狮门旗下的办公项目上海尚浦领世，总面积约19。5万平方米。
　　字节跳动并非孤例。近年来，互联网巨头们频繁大手笔置办房产，美团、B站分别花了65亿、81亿在上海杨浦拿地建总部，腾讯、京东、阿里等也曾斥资拿地。
　　他们当中，有些早已变身地主，地产版图遍布全国，资产价值以百亿计。更有甚者，市值跌哭，持有的办公楼却升值了数倍。
　　买楼哪家强？
　　财大气粗的互联网巨头们，买起地来毫不手软。
　　就拿字节跳动来说。自2019年花50亿买下北京方恒国际中心，拥有了首座自有产权办公楼后，便开始在深圳、上海、杭州等地置业；迄今为止总投资额约67。89亿元，总占地面积约24。68万平方米。
　　近期购入的上海尚浦领世，虽未公布交易价格，但以周边在售写字楼2。8万元平方米的均价来看，最终价格仍是数十亿量级。
　　字节跳动之外，近年来，阿里、腾讯、京东等互联网公司也在积极圈地。
　　据无冕财经不完全统计，2019年至今，包括阿里、腾讯、京东、网易、字节跳动、小米、B站、美团等8家互联网企业共斥资约530亿元买地（含联合拿地）、买楼，涉及土地面积约209万平方米。2020年至今，这8家企业的投资额更是高达369亿元。
　　这其中，腾讯、京东、字节跳动、B站、美团的投资额均超60亿；腾讯、B站单笔拿地金额分别达85。2亿元、81。18亿元；京东则联合卓越、中南等拿下4宗地，总交易额高达161。95亿元。
　　整体上看，互联网巨头们热衷于买地，并非要出圈，更多仍在于满足因业务扩张而带来的办公需求，上述统计的企业中，项目定位便多是置办总部。同时，他们所能带来的就业机会以及产业聚集效应，也是地方政府所期盼的。
　　如此一来二去，这些互联网企业多能拿到量身定制的底价地，且通常位置较佳，升值空间巨大。
　　相较于美团、B站、字节跳动等互联网新贵，资历更老的巨头们，如腾讯、百度、阿里、搜狐等，早已盘下价值不菲的房产，版图遍布全国。
　　典型互联网公司所持房产盘点。
　　无冕财经据公开资料统计，仅是腾讯、百度、阿里、搜狐四家企业，目前持有的总房产价值已超1000亿，当中，腾讯、百度、阿里的房产价值均超200亿，且多位于上海、北京、深圳等一线城市核心地段。
　　比如阿里，目前在广州、北京、深圳、上海、南京、杭州、西安等地均持有房产。仅是在杭州，据楼市相对论统计，阿里巴巴的菜鸟网络、淘宝城、阿里云和蚂蚁金服四大总部园区，总建筑面积达220万平方米，物业总值近440亿元。
　　难怪有媒体戏称，若将阿里在全国拿地盖楼的面积加在一起，规模可能要超过不少中小开发商，因此还被称为杭州最大地产商。
　　腾讯亦是建楼土豪，在北京、上海、广州、成都等城市都建立了自己的腾讯大厦，总建筑面积超300万平方米。当中，已建的深圳腾讯滨海大厦、腾讯北京总部，建筑面积均超30万平方米，估值均以百亿计，后者是亚洲最大的单体办公楼。
　　仅是在寸土寸金的深圳，腾讯便有腾讯大厦、腾讯滨海大厦，以及在建的前海大厦及全球总部，总建筑面积达258万平方米；全球总部的总投资更是高达318。9亿元。
　　巨头们耗资盘下的这些核心地段大楼，不仅能自用，还能坐享土地升值红利。
　　比如上述腾讯滨海大厦，总投资额为18。01亿，而今周边写字楼均价达7万平方米，总估值达242亿元。
　　腾讯滨海大厦，图片来自网络。
　　有趣如搜狐。中国城市扩张使得资产升值较快，买地盖楼可以盈利。2010年建造搜狐媒体大厦时，创始人张朝阳曾豪言。
　　而今回头看，虽然已从互联网行业龙头行列掉队，但搜狐2006年、2010年耗资约34亿元买下的3栋写字楼（搜狐网络大厦、搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦），而今估值已超80亿，远高于其60亿元（7月17日收盘）的市值，以至于常被调侃公司还不如旗下的楼值钱。
　　可见买楼保值，大佬们是有盘算的，毕竟现在囤下的地，哪天可能就成为救急的法宝。
　　更有赚头的投资
　　去年疫情过后，国内有一类地产投资开始火热，那便是物流地产。仲量联行数据显示，2020年中国物流地产的投资额较去年上升77。
　　目前国内这一细分领域，参与主体主要是仓储物流开发运营商、物流及电商企业两类。
　　前者仍以海外巨头为主。虽然此前万科、绿地、华夏幸福、碧桂园、远洋等多家房企介入物流领域，但除了万科旗下的万纬物流，其他房企并未有太多建树。
　　相比之下，基于业务发展需求，京东、苏宁以及阿里互联网电商，反而在该领域声量较高，凭借自身优势囤下不少地，并开始通过基金进行轻资产运作，以获得更多收益。
　　据无冕财经统计，截至2020年末，京东物流、苏宁物流以及阿里菜鸟网络的总仓储面积，已超3900万平方米；京东物流的仓储规模最大，是苏宁物流的近2倍。
　　自2007年起，京东便开始投资自建物流，此后在全国多个城市拿下物流地块。
　　截至2020年末，京东的物流仓储总面积达2100万平方米，是普洛斯的一半，涵盖900座仓库、1400座云仓以及遍布18个城市的28座亚洲一号仓库。
　　这其中，京东持有并管理的仓储面积达1470万平方米，覆盖全国45个城市。这一自持规模，在克而瑞发布的2020年房企总土储面积排行榜中，可排第61位，算得上一家小型房企。
　　在投入上，京东也是大手笔。据财报，截至2020年末，其用于购买土地使用权、建设仓库及购买仓储设备的总额达255亿元，同比增长41。67；同期，其在建工程金额为79。06亿元，同比增幅为36。17。
　　财报中称，京东仍将建设高规格的大型仓库设施。可见，其仍将继续扩大规模。
　　今年初还有消息称，黑石、美团、ESR（易商红木）、京东旗下京东物流，正参与竞购中国物流资产控股权，交易作价或高达20亿美元。
　　不仅如此，京东已于2018年成立京东智能产业发展集团（下称京东产发），开启基金运作，探索轻资产模式。
　　该平台拥有、开发及管理京东集团的物流设施和其他不动产，以支持京东物流及其他第三方，目前管理的不动产总建筑面积已超1000万平方米。
　　那么，这一平台是如何运作的呢？
　　据2020年财报，京东产发已分别于2019、2020年与GIC成立三支物流地产基金，包括核心基金、核心基金、开发基金，涉及资产规模190亿，京东产发担任GP（普通合伙人）并认购部分基金份额。
　　同时，京东产发与上述基金签订协议，向其出售若干已完工及未完工现代设施物流。
　　于2019年和2020年，京东已分别录得处置收益为38亿元、16亿元，合计54亿元。此外，处置之后，已从核心基金租回若干完工设施以用于运营。
　　常见的地产基金运作模式，图片来自东海证券。
　　也就是说，该模式下，京东产发将募集来的基金用于收购旗下物流资产，迅速回笼资金后用于开发新项目，扩大规模的同时优化资本结构。
　　另一方面，京东产发还能收取基金管理费以及基金收益分成。
　　该部分在财报中尚未体现，但参照头部物流资管上市公司ESR来看，光是基金管理费收入就能占比超过40（截至2020年中期），为8357。8万美元，高于投资及开发业务收入。
　　这种基金化运营模式，苏宁物流及菜鸟网络亦有涉及。譬如，去年苏宁发起设立的深创投中金苏宁云享仓储物流设施资产支持专项计划（疫情防控），发行规模为26。5亿元，出售五个物流资产，实现净收益5。39亿元。
　　相较于住宅、商业地产，物流地产在租金收益稳定及投资回报率这两点上尤其突出。
　　据世邦魏理仕统计，北京、上海、广州等一线城市的物流地产投资净回报率在68，远高于商业地产45和住宅地产23的投资回报率。
　　如此有赚头的资产，也难怪大家都想分一杯羹。
　　今年2月战略入股苏宁的深国际控股（深圳）有限公司（00152。HK，下称深国际），便是瞧上了苏宁旗下的物流资产。截至2020年末，苏宁已在48个城市投入运营67个物流基地，在15个城市有17个物流基地在建、扩建。
　　深国际在公告中称：此次交易可助力本集团进一步获取稀缺的物流土地资源，促进本集团综合物流港‘投建融管’商业模式的滚动发展。
　　只是目前来看，这块香饽饽，房企还分不过互联网电商巨头们。