夫妻房屋买卖保证书是否具有法律效力？

　　夫妻之间的关系往往是微妙的，而带夫妻之间产生的法律问题也是十分的多，特别针对于一个家庭最重要的财产很多家庭在房屋买卖的过程中都会签订一系列的合同，而有一个就是房屋买卖保证书可能夫妻之间签订，一般情况下，这是夫妻之间主动而且自愿的协议，能够在房屋买卖的过程中或者是房屋买卖之后产生法律效果，那么，夫妻房屋买卖保证书是否具有法律效力呢？让我们去了解去吧！
　　一、房屋出售的两种形式下的效力
　　1、房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人其权利的正当性，有理由相信出卖人系房屋的完全权利人。从合同法的鼓励交易、维护交易稳定的立法精神以及保护善意相对人的合法权益出发，买受人与出卖人之间签订的房屋买卖合同应认定为有效。至于其他房屋共有人或共同居住地其他成员的居住权益，由房屋所有权人负责保障。该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。（卖方应协助买方到房产登记机关办理该房产的过户手续，履行房屋买卖合同的附随义务，以实现合同的真正目的。）但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。
　　2、房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，房产共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，即买方。买卖双方签订的房屋买卖合同应确认有效。
　　处分权人与他人签订的买卖合同，根据其事后是否取得所有权或处分权和权利人事后是否追认两种不同情况来分别判定买卖合同的效力。最高法院考虑到《物权法》实施后，依照《物权法》第十五条关于物权变动的原因与结果区分原则的规定精神，有必要区分合同的效力与合同的履行，体现在买卖合同中，就是要区分买卖合同与无权处分，即在签订买卖合同时出卖人对买卖标的物没有所有权或处分权，不会影响到原因行为的买卖合同之效力。
　　为此，《买卖合同纠纷的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”这一无处分权人所签买卖合同效力问题的规定，对《合同法》第五十一条的上述规定进行了颠覆性的改变。
　　据此规定，出卖人在签约时对买卖标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。但是，买卖合同认定有效后，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人事后能否取得所有权或处分权，物权变动处于效力待定状态。因无权处分致使买卖标的物所有权不能转移的，出卖人应向买受人承担违约责任。换言之，真正的所有权人事后是否追认，以及出卖人事后能否取得出卖标的物的所有权或处分权，不再是认定买卖合同效力应考虑的因素，而是买卖标的物所有权能否转移给买受人，由此发生物权变动所应酌量的因素。简言之，买卖合同的生效与出卖人对出卖标的物是否拥有所有权或处分权无关。
　　在阅读了这些法律条文和相关的法律知识之后，我们可以知道夫妻房产买卖保证书是否具有法律效益在不同的情况之下，决定的，如果夫妻双方是自愿，而且在相关的部门进行登记之后，这样的保证书，具有法定法律的效应受法律保护，但是如果一方不愿意或者是只是一方单方面的签订，这样的保证书是不具有法律效益的，所以我们建议在签订夫妻房屋买卖保证书的过程中一定要注意细节。
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