债权的物权化买卖不破租赁适用吗

　　一、债权的物权化买卖不破租赁适用吗
　　房屋是物权，租赁合同是债权，在一物之上债权与物权并存时，无论物权成立先后，其效力均优先于债权，即法律原则是物权大于债权，例如，在一物二卖时，若后买者（后发生的债权的债权人）取得标的物的所有权，则先买者（先发生的债权的债权人）不能取得所有权。又如，所有权人将其物出租或出借时，在承租人或借用人破产时，所有权人得取回其物。
　　物权具有优先于债权的效力也存在例外，比如：“买卖不破租赁”。在租赁关系中，出租人将租赁物出卖给受让人时，受让人虽取得租赁物的所有权，但不能以该所有权对抗承租人的租赁权。就是说，承租人的租赁权虽为债权，但具有优先于受让人的所有权的效力。这就是所谓的“买卖不破租赁原则”，是债权物权化的一种趋向。我国《合同法》第229条所规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力“，即是”买卖不破租赁原则“的立法表述。
　　二，限制适用
　　1、动产租赁的限制适用
　　从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢？笔者认为，动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。第三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
　　2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到“买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用“先物权优于后债权。
　　综上所述，对于债权的物权化买卖不破租赁是适用的，而且债权大于物权，承租人是可以要求继续履行合同或者得到相应的赔偿的，在买卖不破租赁上是为了保障承租人的合法权益，租赁关系并不受到影响。
　　延伸阅读：
　　买卖不破租赁的条件是什么？
　　买卖不破租赁的法律规定有哪些
　　买卖不破租赁的适用范围有哪些