2023年楼市刚需入手好时机，投资需谨慎

　　2022年，在多重因素叠加影响下，房地产市场销售大幅回落。在此背景下，为了提振经济发展，房地产调控政策出现转向。房地产重新被定义为国民经济支柱性产业，各地纷纷给房地产松绑，银行下调房贷利率与首付款比例。那么2023年，房地产市场能否复制2014年路径，实现触底反弹？要回答这一疑问，需从供需两端进行分析。
　　供求SupplyandDemand
　　一、供给端，拿地及新开工大幅下降与库存攀升并存
　　国家统计局数据，至2022年11月全国住宅商品房销售面积累积同比下降26。2，销售额累积下降28。4，住宅新开工面积降幅39。5，房地产业土地购置面积降幅53。8。商品房待售面积55203万平方米，同比增长10。0。其中，住宅待售面积增长18。0。
　　另外二手房的挂牌量也在快速的攀升，全国40个重点城市二手房挂牌量已经突破了350万套，某研究院监测的重点50城的当前库存房源量较2021年末上升14，二手房的去库存周期也在拉长。
　　虽然拿地和新开工降幅明显大于销售，意味着未来这部分形成的潜在供应量会出现萎缩，但库存的持续攀升，使得未来一到两年楼市不会出现整体供应紧缺的局面。预计2023年市场供给端以盘活存量去库存为主。
　　二、需求侧，刚需及投资需求减弱，改善需求可期
　　1、刚性需求不再强劲。
　　从城镇化的角度看，现今我国的城镇化率已达65。22，虽然距离发达国家还有差距，但是城镇化进程已经显著放缓。而且城镇居民住房拥有率已达96。5，户均1。5套，拥有两套房产的家庭占比31，拥有三套及以上住房的家庭占比10。5。
　　从人口增长的角度看，2022年全年出生人口956万人，死亡人口1041万人，比上年末减少85万人。这是我国人口自1962年以来首次出现负增长。60岁及以上人口28004万人，占全国人口的19。8，其中65岁及以上人口20978万人，占全国人口的14。9，已属于深度老龄化社会。人口下降，人口结构深度老龄化，都会导致购房需求的下降。
　　这些数据预示着购房刚需不再强劲。
　　2、投资需求明显衰减
　　对于购房者而言，对楼市未来的预期是影响住房消费决策的一个重要因素。购房者的信心来自宏观经济向好的大势，以及自身收入的稳定提升。过去的2022年，因多种因素的叠加，我国经济增速降到了只有3。随着我国疫情防控措施的优化，多种刺激经济发展政策的出台，我国经济整体出现了平稳向好的趋势，但整个世界经济运行似乎已到大周期的衰退阶段，逆全球化的浪潮不断涌现。中美脱钩、俄乌冲突、欧洲加速衰落，新冠疫情仍存在巨大不确定性，都推升了全球经济衰退的风险。世界经济论坛（WEF）周一发布的报告显示，在接受调查的首席经济学家中，有三分之二的人预计2023年会有全球性的经济衰退。这都会影响人们对自身收入提升的预期，进而影响到购房消费决策。
　　房产税的影响。未来国家会出台房产税，房产税的出台会有两个大的影响，一是会提高持房成本，对于拥有多套房产的家庭来说必然是增加了巨大的压力，降低他们购房的意愿。另一方面，房产税会把大量空置房逼进市场，增大供给。根据西南财经大学调研报告显示，国内的房产空置率约为22。3，空置房产套数8，500万套，如果加上小产权房、公租房、共有产权房、安居房、集体房等各类房源，叠加在一起空置套数早就已经突破亿套以上的。
　　商品住房的逾期交付问题。房地产行业过去大行其道的高杠杆、高负债、高周转的三高模式积弊已久。商品房预期交付就是其恶果之一。这一问题在有效解决之前，会极大的影响影响人们对房地产市场的预期和信心，导致人们购买新房的意愿降低，特别是投资意愿。
　　3、改善需求未来可期
　　格上研究中心《20222035中国住房真实需求报告》数据，2000、2010、2020年，我国城镇常住人口的人均住房建筑面积分别为19。9、26。7、32。7平方米。根据日本总务省统计局《平成30年住宅土地统计调查》，日本2018年人均住宅使用面积约为39。5平方米。假设中国平均得房率（剔除公摊面积后的使用面积建筑面积）为80，则2020年我国城镇常住人口的人均住房使用面积仅为26。2平方米，与日本相比仍有较大的提升空间改善住房需求已经成为当前房地产市场的主力，全国层面改善性住房需求已超总需求50，核心城市则占比更高。原因就在于核心城市住房价格高，人均住房面积小，老房子数量庞大。
　　三、未来展望
　　因购房者收入预期、房价下跌预期的惯性存在、以及疫情对经济社会的影响未完全消除，置业信心的恢复仍需要一定的时间。随居民收入预期或逐渐好转，叠加楼市政策持续落地见效，房地产市场也将逐渐回暖。预计2023年上半年，成交量及价格大概率延续调整惯性，年中企稳，下半年小幅回升。