房地产将开启一波新行情

　　房价调整已经到底，最迟从明年二季度开始，将会开启一波明显的上涨行情。
　　中秋节前的最后一天，房地产股出现一波普涨。尤其是以碧桂园、旭辉控股、新城控股为首的几家民营示范房企，涨幅最大。
　　很多人说上周五房地产股的普涨，是因为宁波这座强二线城市要放开限购这则传言引起的。我不认同这种说法，在此也不想去讨论宁波放开限购这则消息的真伪。
　　老枪财经先亮明观点：
　　无论是一二线还是三四线，这一波的房价调整已经到底，最迟从明年二季度开始，将会开启一波明显的上涨行情。没错，这次是普涨。
　　如果按照一波行情最长不过一年半的时间计算，2024年，又将是重要顶部。
　　继续我的分析。
　　首先，以碧桂园、旭辉、新城控股这几家基本面比较令人担忧的民营房企，已经出现了企稳的重磅信号。
　　先看9月9号市场的两则重磅消息，以下是关于新城控股的：
　　在人民银行指导下，按照交易商协会统一部署，新城控股（601155）2022年度第二期中期票据9月9日完成簿记发行。本期中票发行规模10亿元，期限3年，最终票面利率3。28，中诚信国际给予发行人主体和本期债项双AAA评级。主承销商为中信证券，联席主承销商为中国银行。中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。该期中票得到诸多投资者踊跃认购，全场认购倍数2。8倍。
　　下面这则是关于碧桂园的：
　　三名知情人士表示，碧桂园控股已获得广东佛山市两家地方政府融资平台（LGFV）的支持，以帮助其发行一种政府担保的在岸债券。
　　碧桂园地产计划最早于9月份发行不超过16亿元人民币的政府担保债券。据报道，拟议中的三年期债券票面利率为34。3，中债信用增进投资股份有限公司预计将提供无条件和不可撤销的担保。
　　为促成成功发行，碧桂园计划向佛山两家地方政府融资平台提供抵押品。消息人士称，作为回报，地方政府融资平台将向中债增提供保函。一位消息人士称，一旦发生违约，中债增将履行其担保并偿还债券持有人，而中债增的损失将由地方政府融资平台全额补偿，后者随后将没收碧桂园的抵押品。
　　另一位消息人士表示，反担保是发行担保债券的一种不同寻常的结构，表明佛山市政府对该国最大开发商的支持。一位市场参与者表示，中债增更喜欢中国地方政府融资平台的担保，而不是碧桂园的任何抵押品，因为后者可能在随后的市场低迷中贬值。
　　上述两则信息有几个共同点：
　　1，债券均由100国资和央企背景的中债信用增进投资股份有限公司提供无条件和不可撤销的担保，关于中债信用增进这家公司的强悍背景，大家可自行百度；
　　2，承销商为大型头部金融机构；
　　3，最重要的信号是发债利率非常低，也明显低于此前这两家公司的发债利率，我记得新城控股此前发债利率基本都在5以上。但这次新城债券的利率只有3。28，碧桂园债券的利率也只有34。3。债券利率跟违约风险成正比，如此低的利率，说明市场认为它们违约的风险很低。
　　所谓民营示范房企，可以理解为官方在特殊时期给房地产市场树立的救助榜样和典型，所以，它们绝不能再倒。相反，如果市场情况继续恶化，官方救助力度将会更大。
　　其次，对出险房企和出险项目，政府的救助思路和应对方案已经出现明显转边，通过切断出险房企总部和楼盘项目层面的非正常资金往来，以保证交房：
　　对于存在足够资产的楼盘项目，由地方政府监管所有资金，保证项目可以交付；
　　对于楼盘项目资金已经被掏空、资不抵债的，由纾困基金，或者由地方指定国企接手保交付。然后，由政府对掏空资金方进行追责，对项目确实存在亏损的，地方政府给予一定补贴；
　　楼盘项目层面，银行贷款一律给予展期，如果业主起诉，由地方政府进行协调；
　　最重要的变化是：房企总部欠债，不能执行楼盘项目，以确保交房。
　　这样一来，就算房企出险，房企总部也不能随意调用楼盘项目的资金去补其它窟窿，也能保障楼盘项目的独立安全运作，以确保楼盘项目最后交付。
　　一句话：当下的应对思路，核心就是切断出险房企和楼盘项目之间的风险传染源，房企和房企老板可以暴雷，可以破产，可以被兼并，但楼盘项目最终必须安全交付。
　　房企边暴雷，房价边上涨。没错，这就是中国特色的房地产新时代。
　　在这样的应对思路下，近期郑州已经针对停工烂尾楼盘发起了总攻，要求全市停工、烂尾楼盘必须在10月16日之前全面复工。
　　经过过去几年的沉淀，当下楼市，不管是一二线还是三四线，缺的不是需求，而是信心。经过这轮深度调整，市场信心会逐渐恢复，行情必定会重新复苏。而尽快解决停工和烂尾楼问题，则是当下恢复楼市信心的关键。
　　让停工和烂尾楼盘限期复工，郑州这次是抓住了救市的牛鼻子。
　　最后，从货币和金融周期的角度看，在9月21日美联储的议息会议过后，美国连续大加息的金融周期也快结束了，不管这次美联储加息幅度是75个基点还是50个基点，美联储这次加息过后，最多到明年一季度再加息一次，美国连续大加息的金融周期也将结束。
　　之前中国之所以难受，是因为国内经济处于下行期，客观上我们需要放松货币，但美国的连续大加息对国内货币的放松形成了明显掣肘。美国连续大加息，如果中国大降息，汇率和人民币外流的压力都会极大。
　　接下来，美国连续大加息的金融周期一旦结束，中国货币放松的掣肘也将大为缓解，货币政策对楼市复苏的支持力度必将更大。从现在开始到明年上半年，老枪财经预测：国内楼市大概率还将持续出台更多的利好，包括：
　　全面下调存量房贷利率；
　　二线城市限购明显放松或者放开；
　　一线城市购房政策放松（包括认房认贷标准放松，一线城市郊区大幅放松等）。
　　至于有人说，房地产，政府不会再救了，因为中国要发展高科技，中国的新能源产业也已经是全球第一。这种言论，听听就好，千万别当真。这几天西部某大城市公交公司让员工自己去银行贷款发工资的消息想必大家都看到了，想想经济下行带来的压力有多大？
　　美国的房地产行业，至今仍然是占美国GDP总量最大的行业，其他行业无人能望其项背。说中国的新能源可以顶替房地产行业对GDP贡献的，我也可以告诉你们一个数字，去年中国包括新能源汽车在内的汽车销售总量也才4。4万亿，大概只有房地产销售总量的14。
　　绝望中蕴含着希望，每一次危机都是如此，这一次也不会例外。今天的文章，且待明年验证。