除了保障性租赁住房外，大部分重资产租赁住房的持有者为传统房企，如最早的万科、龙湖，后来的旭辉、景瑞、宝龙，到现在国家队的代表保利、华润、中海、中粮等等。对于进入到租赁住房领域的房企来说，持有的重资产主要为以下几个途径：集体建设用地、竞自持用地、配建人才房用地、R4用地、M0用地，以及非改租的存量物业。其中，集体建设用地、R4用地、M0用地通常地价都会按照租赁住房的收益情况合理设置，而竞自持用地、配建人才房用地基本是按照市场化的住宅用地价格拿地，非改租的存量物业在地价端也是市场化地价。
　　按照国际经验，以重资产模式进入租赁住房行业的房企，发行权益型REITs不仅是理想的退出模式，也能够形成可持续发展的商业闭环。
　　接下来，ICCRA就从REITs的模式倒推，以终为始，看看持有竞自持用地、非改租存量物业的房企，如何实现理想投资回报率的商业逻辑。在这两种情况下，运营期间的收益是相对市场化的，而影响投资回报率的关键就是土地成本。因此，如何分劈土地成本是最关键的动作。
　　竞自持项目的分摊地价原则
　　步骤一：收集整理18家公开发行住房租赁专项债券的房企的发行公告通过发行公告中公开数据分析，结合企业调研经验，确定各家成功发行专项债券公司在住房租赁板块地价分摊逻辑
　　步骤二：确定计算原则：按照70年的自持年限，到期时（第70年未）的残值为0；持有期内的IRR为610（根据18家房企综合分析）
　　步骤三：典型项目案例分析
　　结论：
　　非改租存量项目的分摊地价原则
　　步骤一：几种退出路径梳理资产证券化（公募私募REITs）股权转让资产转让
　　步骤二：退出路径下要求的投资收益率投资收益率5投资收益率运营稳定年的净利润总开发成本
　　步骤三：典型项目案例分析
　　结论：
　　对于竞自持用地和非改租存量物业来说，在运营收入无法大幅度提高的情况下，只有降低开发成本特别是土地成本的让渡（也是获得传统地产开发端的支持），才能更好地达到提高投资收益率的目标，为未来资产证券化退出打好基础。（本文转自：住房租赁智库百科微信ID：ICCRA2019）

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