2022年降价潮要失约了吗？楼市释放三个坏消息

　　在经历9、10月份的大幅降温后，近期的房地产市场又开始频吹暖风了。加上一些专家、中介摇旗呐喊，市场触底反弹的意味格外浓厚。不止如此，最近几天很多媒体在报道楼市时也用了风向转变一词。面对此情此景，很多尚未购房的人又开始焦虑不安了。
　　楼市真的迎来了一大波利好吗？房价真的要再次上涨吗？很多专家预测的2022年降价潮真的要失约了吗？要知道，一个月以前楼市还是整体处于降价通道：彼时从一线到四线城市，房价近乎全面下跌。代表楼市晴雨表的二手房市场，更是惨不忍睹，成交量暴降，降价潮席卷全国上百个城市，连深圳、上海、广州、杭州这样的大城市也在其中。尤其是深圳，二手房价格整体跌去了10左右。不仅如此，很多城市的新盘也在大幅度打折促销，尤其是三四线城市回款周期长的项目，开发商折扣力度可谓空前绝后，直降30卖房的比比皆是，正因为此，一些城市不得已出台了限跌令，并约谈了带头大幅降价的房企。
　　平心而论，近期楼市确实迎来了3个不一样的消息：首先，5大核心城市二手房成交量集体反弹，关键时期给市场输送了不少信心。统计资料显示，11月份，北京、上海、深圳、广州、杭州5个城市的二手房成交量全部出现反弹。其中深圳最具代表性，结束了此前的7连跌，11月份二手房成交量环比大涨了32。这5大城市在业内被认为是楼市风向标，二手房成交量全部反弹，在不少专家看来是市场触底反弹的重要依据；
　　其次，12月6日，央行宣布全面降准0。5个百分点，释放长期资金约1。2万亿。降准，意味着货币政策变得更宽松了一些。把央行降准和12月3日银保监的表态重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，不免让人浮想联翩；
　　再者，12月6日，在北京召开的重要会议上，有这样一句话格外重要：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。不少人都认为，透过重要会议的表态，基本可以确定房地产最糟糕的时候已经过去了。过去一段时间楼市过冷，为了抑制房价，全国各地纷纷提高商业贷款利率，甚至停贷，房地产有硬着陆风险。未来在良性循环的主基调下，楼市将逐渐回归稳中向好的发展势头，最重要的是，明年房价将重启上涨。
　　但据此就断定房地产市场的风向已经转变，接下来房价会再次上涨，我们认为结论根本不成立，且有点自欺欺人。接下来我们会逐条进行反驳，第一、5大城市11月份二手房成交量集体反弹，是意料之中，没必要大惊小怪，原因主要有3个：1、岁末年终，本来就是刚需出手买房的时候；2、之所以11月份二手房成交量会反弹，根本上是因为这些城市的二手房价格已经跌了不少了，这是典型的以价换量的结果；3、5个城市中，深圳的反弹幅度最大，环比上升32。但实际成交量上涨数量不过513套，较2020年7月份时的最高成交量13407套，不足4；
　　第二、降准确实释放长期资金约1。2万亿，但MLF（中期借贷便利）到期的是9500亿，相当于真正释放的流动性是2500亿资金。这样看来，其实并不多。更重要的是，当一些人在尽情狂欢时，其实忽略了一个非常重要的基本事实：此次降准的目的是加强跨周期调节，优化金融机构的资金结构，提升金融服务能力，更好支持实体经济。一句话，水确实来了，但并不是大水漫灌，甚至都达不到滴灌的效果，所以没必要过度自嗨；
　　第三、重要会议表态未来要促进房地产业健康发展和良性循环，在我们看来，跟风向转变关系不大，更是跟一些人所谓的楼市复苏完全不搭嘎。实际上，虽然这次的表态更换了用词，但意思和之前没太大区别：此前的表述是房住不炒和三稳，即所有政策都是围绕房地产平稳健康发展而努力。这一次的表述其实也是这个基调，只是经历了今年下半年以来的楼市大幅降温后，国家着重强调了良性循环，即不能大起大落，归根结底还是要回归楼市健康稳定。基于此，我们认为，明年的楼市谈不上复苏反弹，顶多算是回归预期，回归稳定。更不可能出现前两年那种短期大幅上涨的局面。
　　事实上，易居研究院的专家看来，虽然近段时间，楼市出现了较大政策调整，且部分城市暖风频吹，但这些都影响不了明年的楼市走势，也就是风向并未彻底转向，即势能根本不可能转化成动能，原因有两个：其一是降温通道已经开启，按照历史经验，降温周期至少要持续6个月，其内核是，购房者的观望情绪，不可能随便就调动起来。换句话说，到明年5、6月份，市场都难言反弹；其二是当前时期调控政策并未彻底转向，信贷全面宽松还没到来，以往楼市飙涨时曾出现的类似全面取消限购、降低购房首付比例、首套房贷款利率大幅降低等情况，一个也没有出现。一句话，当前的楼市，根本不具备再次大涨的基础。
　　基于此，专家认为，2022年的楼市降价潮不会失约，尤其是人口大量流失、经济欠发达、远离区域中心的中小城市，未来在棚改大幅收缩、购房需求见底、购买力消耗殆尽的背景下，房价还会进一步下探。尤其是那些性价比不高、位置偏远的楼盘，降价潮照常赴约。只不过，在限跌令的限制下，开发商降价卖房的尺度没有那么大。
　　此外，我们要重点说明的是，对于开发商、房产中介等群体来说，近期的楼市不仅没有重磅利好消息，其实还释放了三个坏消息：涉房三线五类强硬监管明年才是重头戏、百强房企销售业绩下滑严重、土地市场继续降温。
　　一、今年涉房三线五类强硬监管，不惜以部分房企暴雷为代价，整治房地产业，足可见国家的重大决心。很多人说，临近年底，金融政策开始宽松了，房企的至暗时刻已经过去了，这显然有点自我安慰。按照时间安排，其实涉房三线五类强硬监管明年才是重头戏。另外明年房企到期债务总额高达1。5万亿，一点也不比今年少。正如业内同仁所言，2022年，对开发商的风险把控还会非常严厉，不良房企还会被强制出清，以滋润其他行业；
　　二、百强房企销售业绩大幅下滑。12月7日，中国网财经发布报告显示，百强房企销售额连续5个月同比下滑。受市场环境影响，11月规模房企的单月销售业绩继续下降，其中逾半数房企同比降幅超过30。同时，由于连续数月的销售下滑，部分房企的累计销售额已呈现负增长。
　　克而瑞统计数据显示，11月单月，百强房企合计实现销售操盘金额7507。8亿元，延续近5个月的同比下降趋势，降幅从上个月的32。2扩大至37。6；同时单月业绩环比也再次出现下降，下降幅度为3。4。值得一提的是，9、10月份，百强房企的销售业绩，也是一路下滑，尤其是9月份，百强房企9成以上销售额转负。房企销售难，本质上是购房者不买账，意味着回款难，今年的销售业绩不景气，决定了拿地积极性，更会影响明年的还债以及企业运营。另据中指研究院统计，11月，其检测的50个代表城市的商品住宅成交套数96393套，环比下降57。52，同比下降70。32。房子是彻底卖不掉了。直白点说就是，当前的楼市，对于开发商来说，根本没有暖意可言；
　　三、土地市场继续降温。今年的第二轮土地集中供应，用5个字形容最为贴切，那就是地卖不掉了。21世纪财经报道，第二轮供地流拍撤拍率高达30以上，其中北京、广州等一线城市流拍率甚至超过了50。此外，第二轮供地还出现了三降：土地出让金下降、溢价率下降、土地成交面积下降。出于稳地价以及地方要合理补偿财政来源需要，所以第三轮土地集中供应，很多城市都调整了供地规则，直白点说就是降低了要求。比如有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。
　　结果如何呢？11月1日，无锡率先完成了第三轮土拍，虽然20宗地块全部成交，但整体热度并不高。随后青岛、重庆、合肥、郑州、成都、苏州、深圳、杭州等也完成供地，虽然结果比第二轮要好，但整体上难言回暖，只能说土地市场依然在降温。
　　众所周知，土地市场是楼市的晴雨表。目前土地市场的大幅降温，基本上为未来两年的房价下行埋下了伏笔。此外，土地大量流拍，不仅会影响房企的拿地积极性，更会影响购房者的预期，这势必会给下一阶段房企销售回款带来更大的压力。
　　更心酸的是，25万人开始弃房断供
　　弃房断供的直接证据就是今年以来法拍房的数量激增资料显示，今年111月份，全国法拍房数量增加了65万套，其中仅阿里法拍网这一个渠道，就增加了近50万套，占比高达近77。根据法拍机构经理透露，根据以往的数据分析，法拍房中有38。5是因为无力还贷而断供，即业主主动断供，最后被银行拿来拍卖。换句话说，今年前11个月，全国有25万人开始弃房断供，这相当于是2020年12万套的2倍还多。
　　此外，易居研究院总监严跃进透露，今年以来，上海、杭州、深圳、广州等大城市的法拍房数量明显增多，而且很多还是价格昂贵的豪宅类项目，总价在3000万5000万。在专家看来，豪宅法拍，就是个体现金流断裂之后弃房断供的典型案例。
　　有人可能觉得不可思议，从未见自己周边的人有出现过弃房断供，为什么全国断供的人那么多。说到底是，很多人不了解最近几年的市场，更不了解投资性购房的性质近几年，不少城市的房价不涨反跌，尤其是炒概念、扎堆投资的区域，市场预期达不到，房价急剧下跌，房产市值赶不上银行贷款，自然要断供。再加上这两年很多行业不景气，比如旅游业、餐饮业、教育行业等，人员工资大幅下跌，甚至有人直接失业，叠加房子是前几年高点时加足了杠杆购买的，在收入大幅降低的情况下，就只能弃房断供了。
　　此外，银行层面公布的不良贷款数据也佐证了这一事实：金融界报道，今年以来房地产贷款不良率持续上升，全国24家商业银行上半年不良贷款规模超1000亿，相比2020年末的808。95亿元，增长了36。71。最值得一提的就是哈尔滨银行，该行的不良贷款率由2018年的1。73增长至11月底的2。85，而2021年上半年的不良贷款余额也较2018年增长了近一倍。为什么哈尔滨银行的不良贷款率大幅上升？看看哈尔滨这两年的房价走势，你就全明白了。