多地尝试二手房带押过户

　　作者丨孔海丽
　　编辑丨包芳鸣
　　图源丨新华社
　　稳楼市的政策逻辑线，不仅在降低购房门槛，还延伸到了交易环节。
　　近期，二手房带押过户模式在更多城市落地实施，意在简化二手房交易流程、降低交易成本、增强二手房市场活力。
　　中原地产研究院提供给21世纪经济报道记者的调研显示，目前，南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等城市纷纷尝试带押过户模式。近日，海南也宣布探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展带押过户登记试点，至此，据记者不完全统计已有10个城市加入带押过户阵营。
　　带押过户，是指存在抵押的房产，不用提前还贷就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。也就是说，省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。
　　创新性激发房地产交易活力在多个城市的推进，亦是对监管层提出的因城施策用足用好政策工具箱和允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策的实践，更好地支持住房刚性和改善性住房需求的释放。
　　接受21世纪经济报道记者采访的多位业内人士对此举表示肯定，但同时也透露政策的推行有一定难度，需要不动产登记中心与金融机构、资金提存机构等系统进一步加强沟通。打通障碍之后，这是一个好趋势，或将有更多城市跟进执行。
　　多地探索带押过户
　　近日，海南发布关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施（2。0版）》（下称《特别措施》）的通知。在《特别措施》中，专门提及了稳定房地产开发投资，其中二套房首付比例降至4成、二手房带押过户登记试点等楼市新政，引起了外界的广泛关注。
　　今年以来，全国房地产政策环境不断优化，但整体政策效果尚不明显，购房者置业情绪和市场预期仍偏弱。以海南为例，中指研究院数据显示，2022年17月，海南商品房销售面积380。9万平方米，同比下降17。0，其中海口商品房销售面积同比下降26。9。
　　海南此次降低二套房首付比例和增加二手房交易便利性，被认为将有效降低二手房交易成本、提高交易效率，促进住房消费。
　　实际上，南京、苏州、济南、昆明、深圳、金华、珠海、福州、西安等城市已纷纷宣布推出带押过户模式，有些城市已经办理落地了首笔交易业务。
　　其中，济南市政府介绍，目前带押过户已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行；南京更是通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋带押过户的登记工作，交易价值超过5亿元。
　　在带押过户模式下，购房者往往只需要跑一趟银行，就可以办好赎楼、解押、过户、贷款、抵押五件事。
　　据济南市不动产登记中心主任杜建刚介绍，带押过户实施后，进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务，买卖双方无需跑腿，转移和抵押双预告登记通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到房款，结清原银行贷款。
　　值得注意的是，为了保障二手房交易的资金安全，济南推出的带押过户流程引入了公证提存账户环节。即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。
　　这就使得二手房交易变得高效、简单的同时，还保证了资金的安全性。
　　对各方有何影响？
　　在以往的传统模式中，卖方抵押解除、二手房过户、买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押，这就要求大量的资金成本和繁杂的交易流程。
　　以往二手房交易成本太高，周期太长，动辄就要612个月，其中赎楼和贷款就占了一半，导致‘卖一买一’的换房需求受阻，影响了交易进程，冲击到房地产良性循环。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
　　而带押过户将有效减轻过桥资金烦恼，降低了房屋入市门槛，增加买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，从更高的层面上来看，带押过户政策有助于加快换房需求入市，会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户，并进一步促进房地产市场良性循环。
　　据张大伟介绍，在执行过程中，多数带押过户需要在同一个银行系统内操作，比如原房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行，才能实现带抵押过户，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，所以节省的12的交易成本，很可能在房贷利率上又磨平了。他说。
　　实际上，对于银行来说，带押过户无疑是一种重大革新。在传统模式下的二手房交易中，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担带押过户后卖方不及时还款的风险。
　　为改变这一局面，济南市的做法值得借鉴。济南市不动产登记中心精简申请资料、压缩办理时限，对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实现合并办理；与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，搭建业务平台，及时反馈信息，确保转移和抵押过程中能够准确获得信息，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止，同时退回，保障交易安全。
　　有了济南不动产登记中心提供的平台便利条件和安全保障，工行、建行、北京银行等多家银行率先落实《民法典》的规定，通过各种方式为带押房产的过户提供支持，已顺利办理几十笔业务，其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。
　　济南房地产从业人士告诉21世纪经济报道记者，二手房交易量的提升也意味着银行的贷款量将有所加大，对于业内是一个良性循环。
　　而在这个过程中，中介可能是唯一在业务上受到影响的主体。张大伟介绍说，过去解抵押过程中，过桥贷款一般都是中介提供，收费较高。而在带押过户模式下，不用先赎楼，为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等费用。
　　整体来看，‘带押过户’的优势包括节省资金成本、提高交易效率、激发市场活力，促进住房消费等方面。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静进一步指出：未来预计将有更多城市跟进。
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　　本期编辑刘雪莹实习生罗新雨