潘石屹，大清仓

　　作者：子成
　　房地产又开始跳楼价大甩卖了。
　　这次是潘石屹的SOHO中国。
　　01hrSOHO物业一天收15张罚单
　　最近几年，地产大亨潘石屹很少再出现在新闻头条上。仅有的几次消息，都是和SOHO中国的各种负面报道一起出现。
　　在微博上拥有近2000万粉丝的潘石屹现在也很少发动态了。他的微博设置了半年可见，最新的一条是转发SOHO中国七折卖房的新闻，欢迎购买！
　　在这条微博发布之后没多久，SOHO中国旗下物业公司就因违规加价收取电费被罚而上了热搜。北京市市场监督管理局在3月21日公布了这一处罚消息，对SOHO中国旗下15家物业管理公司因加收电费等违法行为被处罚款1。15亿元。
　　根据市场监管局网站的信息，本次事件涉及到SOHO中国旗下的物业包括北京银河SOHO、SOHO尚都、中关村SOHO、三里屯SOHO等项目，大多都是北京叫得上名的物业单位，SOHO旗下15家物业管理公司合计违法收取的电费超过7685万元，这一次被查处，不仅多收的费用要退还给商户，而且额外被罚款。
　　值得一提的是，这并非SOHO首次因为加价收取电费被处罚。
　　在去年的时候，SOHO物业管理公司上海分公司就被曝光，对商户加价多收电费，退还违法征收费用与罚款合计达到8664万元；两笔罚款合计超2亿元。
　　对于SOHO中国董事长潘石屹来说，近年来，运气一直不是太好。
　　02hr潘石屹已连遭三次噩运
　　自从被外界传出跑路的消息以来，潘石屹就屡屡不顺，已连遭三次噩运。
　　第一次噩运就是潘石屹私有化SOHO中国一事破产。早前，潘石屹被传出欲与美国黑石集团达成私有化SOHO中国交易，作价40亿美元。
　　根据相关消息披露，若交易顺利完成，这将是国际巨头黑石在中国的最大一笔房地产投资，而潘石屹张欣夫妇也将从中套现约143亿港元。届时，潘石屹、张欣夫妇将从SOHO中国董事会退任，另由黑石集团提名新的执行董事。
　　此次与黑石集团的交易，也被外界视为潘石屹彻底退出内地房地产行业的最后一步。
　　随后，国家反垄断局介入，一切尘埃落定，黑石收购案正式宣布破产。潘石屹夫妇的这一美好套现计划也彻底落空。
　　第二次噩运也是因为电力价格的原因。根据此前报道，SOHO中国旗下7家物业公司因存在电力价格违法行为，被上海市场监管部门处罚。
　　行政处罚信息显示，这七家分公司均涉嫌在负责终端用户的电费代收代缴过程中，违法向终端用户多收取电费行为，多收取的电费约在158万元至725万元不等。其中负责SOHO复兴广场物业的上海第四分公司违法加收金额最高，该公司以公摊能耗的名义在电力公司同期平均电价基础上向275户终端用户共违法收取约725万元。
　　上述行为违反了《中华人民共和国电力法》第四十四条第一款：禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。之规定。
　　第三次噩运，SOHO中国直接收到了一张巨额罚单。
　　2021年12月，SOHO中国旗下附属公司在SOHO尚都项目土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中，违规多扣成本，进行虚假申报，少缴土地增值税和企业所得税1。98亿元，被北京市相关部门追缴税款、滞纳金并处2。5倍罚款，共计人民币7。09亿元。
　　2。5倍，远远超过当时薇娅大约1倍的罚款力度。
　　7。09亿的罚款，虽然没有一薇娅，但SOHO中国2020一年的净利润才5。43亿，全部拿出来都不够交罚款的，等于是去年一年辛苦收租的买卖都白干了。
　　不过潘石屹没有对此事的公开评论，因为此时的他，正在忙着血本甩卖呢。
　　03hr7折血本甩卖
　　3月10日，潘石屹放出重磅消息：SOHO中国打算按照市场估值的七折出售3。2万平米在京沪两地的部分核心物业。
　　据SOHO中国官微的介绍，这次大甩卖的优质物业已经全部在SOHO中国公开租售平台上架，房源总共有56套，总价值大概在13亿元。其中，北京有7处，包括三里屯SOHO、银河SOHO、朝外SOHO、建外SOHO、朝阳门SOHO、SOHO北京公馆以及中关村SOHO；上海则是SOHO中山广场和SOHO东海广场2处房源。
　　对于此次出售的项目，除了售价打7折之外，为了能早日脱手，潘石屹还为房产经纪们加码了一波福利将佣金奖金比例提高到交易额的4，远高出行业内的平均水平。
　　比起暴雷前遮遮掩掩的许家印，潘石屹倒是显得很坦诚：现在公司遇到了资金困难，所以决定销售一些房子度过难关。
　　潘石屹表示，欠债还钱天经地义，我们不会拖欠任何人、任何单位的钱。所以我们决定血本甩卖。我们相信市场，没有卖不出去的货，只有卖不出去的价。
　　从潘石屹这番话慷慨激昂的话语来看，不明真相的人还以为SOHO的负债快赶上恒大了呢。难道昔日的地产王者，资金压力真的已经如此大了吗？
　　但事实显然不是这样。
　　首先，SOHO中国负债率并不高。
　　根据SOHO中国发布的2021年财报可以看到，其净负债率只有44，远远低于同行。
　　从2021年中数据来看，净资产负债率在100以上的房企就有39家，像鼎鼎大名的绿地就高达128。3，中国恒大118。0，净负债率排名第100位的世茂集团也有55。1。
　　和其它地产同行们相比，SOHO中国健康多了。
　　根据SOHO财报显示，截至2021年6月31日，SOHO中国总资产为711。10亿元，总负债为332。46亿元，也就是说净资产仍有378亿左右。从这点来看，还远远没有达到需要出售核心资产来维持公司现金流的地步。
　　换句话说，SOHO中国目前并不是那么急缺钱。
　　其次，SOHO中国经营稳健。
　　根据SOHO中国2021年年中报发现，上半年，由于期间没有物业销售收入，租金收入构成了其全部营收，约为8。05亿元，同比增长约3；期间SOHO中国实现归母净利润为3。4亿元，同比增长约67，大大超过了上年同期的2。04亿元。
　　从相关财务数据看上去，SOHO中国负债率也不高，经营还算不错，那为什么潘石屹还要把核心资产7折大甩卖？
　　那是因为，潘石屹心中的退意早已萌生。
　　04hr离清仓又进了一步
　　作为最早进入地产行业的那一批人，潘石屹曾经算得上是引领中国房地产潮流的那个人，是先锋与前卫的代表，当年SOHO中国每个项目无一不以突出的建筑风格而饱受人们追捧。
　　2007年，SOHO中国在港交所上市，融得资金19亿美元。上市之初，SOHO中国还是走开发销售的路子。不过这一模式在2012年发生了改变。这一年，SOHO中国正式宣布，将告别散售模式，全部持有开发项目。潘石屹开始不再买地，将战略重点放在租赁业务上面。
　　但现实情况是，租售比的回报率实在不高，他不止一次地对外吐槽当包租公不赚钱。
　　于是，从2014年开始，潘石屹就走上了自己的卖卖卖之旅。
　　据不完全统计，自2014年以来，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。
　　之后，SOHO中国所有的新闻，基本上都跟甩卖资产有关。
　　在大家看来，潘石屹这次喊着7折甩卖的口号，也只是他套现离场的一次常规操作而已，不必大惊小怪。
　　较为巧合的是，在SOHO中国甩卖国内资产的同时，潘石屹本人却不断加仓海外房地产，花费超过20亿美元，这笔钱大都花在了美国。
　　根据网上报道的一些消息可以看出，潘石屹一家人都和美国有着千丝万缕的联系，其妻子张欣拥有美国国籍，而他的三个孩子也都在国外。因此，每当SOHO中国出售资产的时候，就有人视作是潘石屹跑路的预兆。不过也有业内人士表示，该做法符合SOHO中国缓解现金流压力、优化资产的逻辑。
　　潘石屹张欣夫妇
　　对于外界猜测自己跑路的说法，作为主角的潘石屹则是用一句都是谣言回应了外界。
　　不过我想说的是，无论是为了跑路还是优化资产，这位地产商人套现清仓的心思，却一直未曾熄灭过。