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前河南首富,可惜了!

       作者:文雨,编辑:小市妹

       一切都在意料之中,却又来的猝不及防。

       6月23日夜间,港股上市公司建业地产宣布暂停向所有境外债权人进行支付。

       至此,这家中原大地上最有影响力的房企,也在苦苦挣扎后进入生死倒计时。一同跌落的,还有它的缔造者胡葆森,一位极致的“河南主义”企业家。

       【形势比人强】

       依然记得2022年建业集团的投资人沟通会,创始人胡葆森曾这样承诺:

       “我已经快70岁了,借债还钱天经地义,只要企业不倒,今后还会坚持还债。”

       言外之意,我栽了,但我认栽。字里行间透露着一丝刚毅,同时又有些许悲情,刚毅是胡葆森骨子里的东西,悲情则更多是出于对企业现状的无奈。

       和很多房企一样,建业这几年为了还钱已经使出浑身解数。

       河南·戏剧幻城和建业·华谊兄弟电影小镇是胡葆森最看重的两个文旅项目,但最终还是卖给了河南国资。与此同时,建业旗下的广场、步行街等商业项目也被整体出租给万达集团10年,换回7亿现金流。

       去年6月,建业地产成功引入战投,河南同晟置业有限公司作价6.88亿港元购入建业地产8.6亿股股份,占上市公司总股本的29.01%。股权穿透后可以发现,同晟置业是河南省铁路建设投资集团100%持股企业,背后实际控制人为河南省人民政府。

       国资的注入一方面可以直接缓解现金流危机,另一方面也可以给企业增信,为后续融资提供助力。即便如此,建业还是陷入了亏损的泥潭。

       2022年,建业地产收入240.83亿元,同比下跌42.6%,亏损78.19亿元,这是公司自成立以来首次出现年度亏损。

       今年建业地产把销售目标定为320亿元,相较去年的240亿元增长了33%。但根据建业地产最新公布的数据,今年前5个月,集团物业合同销售总额只有区区87.64亿元,同比减少20.8%。

       在这样一种经营现实面前,建业地产暂停支付债务也就合乎情理了,并非胡葆森言而无信,实在是形势所迫。2023年-2025年,建业地产总共有7笔存量美元债,总计21.6亿美元。如果没有外部资金,这些钱肯定是还不上了,既然早晚都要违约,那索性都不还了。毕竟还有保交楼的重任,相较于还债,这一任务更加重要。

       冬天的痛苦往往是为夏天的错误买单,房企如今的窘迫在多年前他们疯狂扩张时就已埋下伏笔,有因必有果。

       但是,末日审判最终降临到胡葆森的头上还是不免让人惋惜,因为在中国众多房地产老板中,他是最有希望避开这场非理性发展危机的那个。

       【一生唯谨慎】

       和老乡许家印横冲直撞的性格截然不同,胡葆森向来喜欢稳扎稳打。

       上世纪90年代,中国香港楼市有过一段“丧心病狂”的行情,楼价指数在1991年-1996年上升了4倍。由于有多年外派中国香港工作的经历,胡葆森一直默默注视着那里发生的一切,1997年,他终于按耐不住内心的冲动,在中国香港投资了一层楼,46天猛赚1700万元。尝到甜头的胡葆森继续加大赌注,掏出1320万元又买了一层楼,结果却吃了个大瘪。

       亚洲金融危机瞬间刺破了香港楼市的泡沫,刘銮雄、李兆基、郑裕彤等大佬均损失惨重。尽管胡葆森当时的亏损显然无法与上述这些人相提并论,但考虑到各自的财富体量,他承受的暴击显然更多。

       从那以后,胡葆森悟出一个道理,任何事物都有发展规律,要按规律办事。早些年他有一个不离身的小本子,随时记录自己的经营心得,扉页上最醒目的位置赫然写着一行字:

       生存重于发展。

       1998年房改之后,中国房地产进入一个单调递增的时代,几乎所有人都想着如何向外扩张,在全国范围内跑马圈地,胡葆森则是个例外。几十年来,他始终没有踏出中原大地半步,在胡葆森眼里,河南有一亿人,这一亩三分地足够把自己喂饱。

       巅峰时,建业河南房地产市场的占有率一度高达12%,全河南每卖出八套房子,就有一套是胡葆森盖的。这不仅让他成了名副其实的“河南地产一哥”,更一举将其送上了河南首富的位置。

       但即使腰缠亿万贯,胡葆森也没有忘乎所以。2008年上市后,外界都认为建业会甩开膀子狠狠干一场,胡葆森却还是一如既往的克制再克制:

       “我们只是从波士顿圈了美国最牛基金的钱,跑到驻马店给老百姓盖房子。”

       胡葆森的脚踏实地在业内有口皆碑,就连老大哥王石都忍不住夸两句:“老胡对商业规律有很准确地把握,他能够不浮躁,专心致志地做事。”

       然而,所有这一切在2015年全变了。

       在去库存和棚改货币化政策的双向加持下,房企们接着奏乐接着舞,大半辈子都在隐忍克制的胡葆森也没能再把持住。

       2015年,建业的负债只有324.4亿元,到2019年,这一数据已高达1313.65亿元,四年时间狂飙了千亿。同期,建业地产的销售额也从2015年的165.7亿元提升到2019年的1011.5亿元。眼看高楼平地起,胡葆森甚至有些上头了,他宣布在2022年要实现资产规模、销售规模、市值均全部突破千亿。

       多么令人心醉,仿佛空气中都飘荡着成功的味道。

       此时的建业,就像一朵开在脓包上的罂粟花,无比妖艳,却也是最后的回光返照。

       2020年,疫情,三道红线,棚改红利消失,如同三把钢刀,刺进了房企的心窝。建业还多挨了一刀,2021年的那场大水让公司损失惨重,本不富裕的家庭雪上加霜。从那以后,形势的发展每况愈下,最终演变到今天这样一个局面。

       到2022年底,建业地产的净负债率为580.2%,其中一年内到期的短期借款66.5亿元、优先票据约62.4亿元,合计短债近129亿元,现金及现金等价物却只有18.9亿元。

       很难再逆天改命了。

       自古成王败寇,但之于胡葆森,如此下结论或许并不公平。

       【情怀与担当】

       1992年,受“南巡讲话”鼓舞,胡葆森从香港回到老家河南创业,从那以后,他几乎把所有的热情、精力和赚到的每一分钱都撒在了中原大地上。

       三十年的时间,建业集团在河南累计纳税522亿,连续多年位居河南民企首位,累计投资3200亿,每年提供100万人的就业岗位。

       胡葆森有极强的故土情节,用他的话说,自己是一个朴素的狭隘的河南主义者。对于河南,胡葆森几乎有求必应,甚至不惜代价。

       中国职业足球火爆的那几年,很多国内俱乐部把足球当做摇钱树,和地方政府做资源置换,特别是一些房地产公司。胡葆森却从来没有拿足球去换一亩土地,也没有因为足球去减一分钱的税收。从1994年中国足球职业化改革以来,建业是唯一一个坚持了28年没有退出的足球俱乐部。

       很多人并不知道,中国的职业足球是一门血亏的生意,金元时代的中超,每年光保级就至少得扔进去五个亿以上。年复一年,一般人真受不了。胡葆森一直硬挺着,只是希望在国内顶级联赛的赛场上能有河南的队伍。为了配合中超改制,胡葆森直接把俱乐部零作价转让。

       为了宣传河南,胡葆森拉着著名导演王潮歌做了“只有河南·戏剧幻城”的项目,前期投入就高达60亿,就算每年能拿回一个亿,也需要60年才能收回成本,从商业的角度考量,这笔投资很差劲,但胡葆森算的不只是笔经济账。在他眼里,河南是中华民族的文化渊薮,向后世子孙展现民族的来龙去脉,不是用钱能衡量的。

       穷其一生都在为地区的发展和建设助力,最终还是落得如此下场,不免让人产生英雄悲情的怜悯。有人说胡葆森还是没能摆脱贪婪的本性,不值得惋惜,但从实际情况出发,这种说法恐怕也有些偏颇。

       始于2015年的那一轮房地产高潮太过猛烈,碧桂园、万科等一众全国房企杀入河南大肆攻城掠地,极大挤压了建业的生存空间。

       2016年,郑州市新建住宅销售面积达到2571.4万平方米,同比增长51.7%,房价更是从年初的每平米不到9000元涨到年末的每平米超12000元。要么跟进,要么被挤死,周围的人不断吹风,胡葆森难道有的选吗?

       归根结底,大家都在被时代的大潮裹挟着前行,谁又能知道自己命归何处呢?

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