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二手房创20月新高!但有一个大问题

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来源 | 叶檀财经

作者 | 顾天杰

责任编辑 | X博士

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通缩和衰退 隐隐出现

知名经济学家刘煜辉,4月7日在一场策略会上,分享了一系列新观点。

其中引起争议比较大的是通缩。

他提到一个数据,这一轮需求端矛盾的核心,是家庭部门确实没钱了,6个钱包家底掏空了。

中国家庭部门的总负债占其可支配收入的比例已经高达137.9%,同期美国家庭的债务率的水平大概是90%。

因为高债务,家庭部门的支付能力受到明显地抑制。

刘煜辉强调,当下中国经济核心问题是微观信用基础的崩坏,实质性是资产负债表衰退。

 

从楼市微观数据来看,通缩的迹象已经很明显了。

众所周知2023年3月,全国楼市迎来回暖,北上广深成交量确实上涨了。

连成交量一度创下十几年新低的深圳,也从坑里慢慢爬了上来。

官方数据显示,2023年一季度,广州新房卖了205万平米,接近2万套,也是近5年来的次新高。

深圳一季度二手住房成交量同比增长122%,二手住房交易量4002套,创下近2年新高。

3月上海二手成交了近2.4万套,这个数字是2021年8月以来的最高成交,也是近20个月的新高。

问题在于如果仔细拆解这部分成交数据,会发现大部分都是刚需支撑起来的,一线城市都在以价换量。

上海3月新房成交均价61582元/平方米,环比下跌1.9%,同比下跌2.0%。

二手房上海3月成交均价40561元/平方米,环比上涨1.6%,同比上涨2.2%。

自2017年以来上海楼市基本稳定,二手房成交价在4万一平米左右,由于2022年4月的疫情静默,导致四五月份被压制,之后成交价一度上涨然后又回落了。

 

(上海成交数据 来源:链家)

这一轮楼市小阳春被房企、中介和房东寄予厚望,然而目前来看大概率会提前结束。

行情不仅来得快、去得也快,千万不要沉迷于当下的成交量。

以上海为例,3月成交2.4万套二手房,看起数据爆表,实际上400万以下房源占总数的88%,300万以下房源占总数的61%。

此前链家等中介还给出过一组数据,上海二手房成交的中位数在370万上下。

可以预测,这一轮小阳春的买家,基本都是买的市区50平米老破小,或者五城区以外的郊区刚需房。

这也再次验证,当下楼市的改善和豪宅购买力被消耗地差不多了,刚需支撑成交量的常态又回来了。

国家统计局最新数据显示,2023年2月份,全国城镇调查失业率为5.6%,外来人口调查失业率为5.9%。

其中16到24岁劳动力调查失业率达到18.1%,创下2022年7月以来新高。

02

开发商 烧香拜佛抢地

不少房企,在看到2023年小阳春销售回暖后,纷纷开始加大力度拿地。

不完全统计显示,2023年全国22个重点集中供地城市中,还有10个城市将在4月挂牌拍卖地块。

包括合肥、杭州、广州、上海、长沙、北京、成都、天津在内,有80宗地块出让,总起始价格超过1000亿。

不过这一次地方政府变得更谨慎了,卖地的核心变成了土地质量。

比如杭州2023年以来已经完成三次土地出让,合计出让28宗地块。成都已经进行两轮土拍,总共成交7宗地块。

苏州第一轮土拍合计出让11宗地块,北京第一场土拍只有2块地。

过去追求规模、高周转、快速回笼资金的策略不奏效了,市场风向逆转,地方政府和房企也共同转向。

首先是目前还活下来,并且活得还算好的房企。

无论央企、国企还是民营,都选择退守自己最熟悉的区域和城市,对于它们来说熟悉意味着开发难度的确定性更高,最明白哪里有优质地块可供开发。

所有开发商都想要在小阳春掉头前,抓住最后的一丝热度卖掉更多的房子,这样在之后的土拍中也更有底气。

少部分过去两年内,元气大伤的头部玩家也开始陆续复牌了。

4月13日融创复牌,成为2023年以来第三家成功复牌的房企。

(来源:雪球)

 

根据财报显示,2022年融创在84个城市完成超18万户房屋交付。

融创官宣,目前第一批次保交楼资金已落地约110亿元;第二批次也已经有几十个项目获批,资金已有实质落地。

同时公司也在积极推动银行的保交楼配套融资,已有部分项目落地放款。

今年楼市的主基调是修复预期和缓慢复苏,同时尽可能化解更多风险。

2023年4月12日,中国央行行长易纲,出席了美国华盛顿的第二次G20财长和央行行长会。

他在会议上提到:

中国经济正在企稳回升,通胀保持低位,房地产市场出现积极变化,预计今年GDP增速将达5%左右。

一线城市以量换价,二线热点试图引入更多人才。

杭州最近又扔出一系列重磅新政:

 

大专生直接落户,不需要社保。

同时放开长三角地区老年投靠落户,不需要居住证,不需要家庭是独生子女,只要杭州的子女有房有户口即可落户。

对于那些目前正好准备落户杭州的人才来说,楼市的选择范围很大。

最新数据显示杭州二手房挂牌量已经超过21万套了。

2018年7月,杭州市区二手房挂牌量只有4.3万套

随后几年里,杭州二手房挂牌量每月上涨,并在2019年11月突破10万套大关,2022年12月突破20万套大关。

当然根据当地的中介数据显示,这二十多万套挂牌房源里,大部分是6个月以上没动过价格的房子,这就意味着房东只是试试水,看看当下的价格。

神奇的是,杭州商务局最近也发布了一组数据,提到2022年中国人均消费十强城市中,杭州以人均年消费46440元首次居于首位,超越上海、深圳和广州。

 

(来源:杭州商务公众号 各地统计局)

仔细一看才发现,杭州消费结构里,食品烟酒和居住成本支出占50%以上,医疗保健支出增速最快。

有网友评论:

不是杭州人太会花钱,是当地物价太高了。

强烈建议,这组数据,别让刚落户的大学生们看到。

毕竟楼市才刚刚开始复苏,千万别让信心的火苗熄灭。

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