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地产迎来新一轮违约潮,多家房企暂停兑付,投资人权益难保

越来越多的上市房企债券持有者,感受到他们正在被抛弃。

如果说之前房企的债务违约,还都是寻求展期以缓解压力,那么现在一些房企已经干脆直接明牌:还不了,不还了。

就在旭辉发布公告称,间接控股股东暂停支付境外债本息,并表明其对公司的影响和后续安排之后,金科也跟上,宣布“未能按期足额兑付2020年度第一期中期票据应付本息”。

从不久前中融信托与融创共管账户里的钱被转走,到绿地9只美元债展期,再到现在多家上市房企公开暂停偿还债券本息,投资人都如同惊弓之鸟。

“最优先的肯定是保交楼,在这样的情况下,你最先要把供应方、工程方的钱结掉,然后是境内的公开债,最后才是境外的公开债务。当然,不同的企业有不同的方式,很多躺平企业基本所有债券都还不上了。”一位上市房企融资人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

投资人也进行了反击,不管是在境外呈请清盘,还是在境内提起诉讼,甚至到现场维权,他们能做的努力其实非常有限。

在这有限的可能性里,他们还在等待自己期望的结果。

还不上的债务

在第一轮的偿债危机中,大多数房企获得了投资者的谅解,即将到期的债券成功展期。

Wind数据显示,2022年前三季度境内债券市场有24家房企宣布展期,展期规模高达1193亿元,较2021年全年增加1000亿元。

上海票据交易所信息显示,房企中美元债违约形势严峻,前三季度累计有36家房企美元债违约,较2021年全年增加24家;涉券规模550亿美元,较2021年全年增加368亿美元。

不久前绿地寻求展期的9只美元债,包括2023年6月到期的6.65%美元债展期一年,其余债券均展期两年,展期期间票息不变。

绿地表示,上述债券在原到期日将偿付5%本金,剩余95%将于展期后到期日偿付,公司将在债券持续期间按时支付所有债券的票息。

而旭辉在随后一天宣布:“暂停支付境外债务的本息,并聘请财务顾问和法律顾问协助对境外债务进行重组。”

旭辉内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示:“房企停止兑付境外债务能够让国内供应商、消费者、金融机构心里踏实点。这样能确保房子还能卖掉,不影响销售。只要能活下来,境外债可以慢慢还,但如果活不下来,就没有更好的办法了,毕竟信用债本来就是高风险的,所以投资人会去买中海、华润的信用债,哪怕回报率低一点。”

而香颂资本执行董事沈萌则告诉《凤凰WEEKLY地产》:“从技术角度来看,境外债券投资人仍可以寻求通过法律途径维护自己的权益,但在实际情况下,结合当前的经济状况,即使法律途径也很难维权。”

最要命的是已经展期的债务,迎来了二次违约。

金科的10亿元中期票据“20金科地产MTN001”,本应于2022年10月30日分期兑付本金0.5亿元及该部分本金自2022年7月30日至2022年10月30日期间对应利息。

按照偿债安排,该笔票据回售部分的兑付日应为今年7月30日。

彼时,已经深陷流动性危机的金科申请将该部分延期一年分期兑付,并于12个月内分期兑付相应规模的本金及利息。

现在,金科连分期兑付部分也无法做到,可见目前资金紧张的程度。

而在信托领域,不久前共管账户内资金被划走的中融信托中融-丰腾83号集合资金信托计划,也是已经出现违约。但目前,原先的违约偿还计划也进行不下去了。

该信托投资人向《凤凰WEEKLY地产》表示:“4月23日之前的收益正常兑付,4月23日之后的第一次兑付正常,之后的第二次仅兑付了8000多万,然后就再也没有兑付。”

另一笔被转走的中融承安96的投资人称:“本来11月25日还要再分配一些钱,现在听说大概率不付了。”

他还说,融创在天津的一笔信托,这个月可能也要违约了。

行动起来

一部分境外债券投资者已经行动起来了。

包括融创、阳光城、三巽集团等企业的境外主体,均收到了清盘呈请。

所谓的清盘,指的是公司被债权人或公司成员申请清盘,比如公司的负债过多,其债权人或公司成员可以入禀法院提出清盘呈请,简称清算的申请。申请之后法院将进行清盘呈请聆讯,如果清盘申请通过,法院会发出强制清盘令,颁令公司需变卖资产以偿还债务、分配剩余财产等。但是呈请清盘失败,意味着公司不会被变卖资产。

被呈请清盘不等于破产。在收到清盘呈请后,公司可以依法反对清盘,同时法院将对清盘呈请进行审理并决定是否作出最终清盘令,而这一审理过程可能持续数月乃至更长时间。

但这种方法收效不会太好。

沈萌表示,部分这类债券在中国的监管环境下是采取间接形式发行,“发行主体并没有实际资产,所以清盘也没有什么效果。”

而一位房企资金端人士则向《凤凰WEEKLY地产》分析:“金融机构基本无法对房企的违约进行反制,呈请清盘法律流程上法院应当受理,现在港分或国际部提起清盘,因为类似于提起重组,这个时候就会变成整体削债了。”

投资者手里的筹码并不多,这几乎是他们的共识。

而境内的信托持有方也同样面对高度困难的情况,很多投资者选择维权。

有媒体报道,11月1日下午,数十名投资人汇聚陆家嘴信托大楼,讨要所投信托产品的兑付进展和解决方案。

而旭辉的资金链危机也是从一笔信托开始的。根据媒体报道,金融机构出于风控的考虑,仍对房企融资持谨慎态度。今年以来,包括平安信托在内的机构,一直在持续收缩房地产业务的规模。

旭辉在天津的项目就是受到类似因素的影响,进而影响到其整体的融资通道。

但一位信托从业者向《凤凰WEEKLY地产》表示:“信托跟信用债相比好歹有一些抵押物,如果能处置掉的话或许能回来一点钱。”

而上述中融信托投资人表示,他们的抵押物也是融创1890的项目,保交楼的是33号地块,抵押物是32号地块,目前还没怎么盖。中融想通过司法拍卖,给投资人还款。

“抵押物地块是融创38.5亿元买的,目前信托本金19亿元,中融跟投资人说只要五折能卖掉就不亏本金。但是现在这样的市场,真的很难,现在一审还没开庭。”

随着又一轮偿债高峰的来临,可能会有更多违约的消息传来。大潮之下,投资人都要准备涉过绝望之海了。

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