笑着借钱，哭着还债。
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董事长辞任，老板娘扛起大旗
地产圈又出大瓜了。
6月24日晚间，千亿房企禹洲集团（1628.HK）发布了一则公告，透露了一个重要信息——
林龙安辞任公司董事会主席、首席执行官等多个职位。
偌大一个上市公司的掌舵人主动请辞，本就不同寻常，更令人张大嘴巴的是，接替这些核心职位的是——
林龙安的妻子，郭英兰。
纵观地产界，有子女接班的，有兄弟相传的，也有老臣顶包的，但让老板娘走上台前的，着实不多见。
外界传得纷纷扬扬，但熟悉禹洲的人都知道，这其实不出奇。
从股权结构上看，禹洲集团的控股股东和实控人均为林龙安、郭英兰夫妇。2020年《胡润全球富豪榜》上，林龙安、郭英兰夫妇还以110亿元财富，名列第1891位。
尽管是地产界有名的“夫妻档”，但过去数年，林龙安出现在大众视野的频率远高于郭英兰。这背后，源于他们夫妻俩的分工不同。
从目前的情况来看，林龙安主外。 挂着港区第十三届全国人大代表、香港特区选举委员会委员、香港中华出入口商会会长等头衔，林龙安活跃在各大政治事务中，平时也只是在公司例会上简单发言。
而主内的实际管理者，正是郭英兰。
公开资料显示，郭英兰曾供职于建设银行厦门分行，自1997年4月加入禹洲以来，她在旗下多个附属公司中担任过董事长、总经理等要职，主要负责财务、资金及审计工作。
2009年10月，郭英兰获委任为禹洲集团执行董事及董事会副主席。此后公司的诸多事务就由老板娘来管。
根据21世纪商业评论的报道，郭英兰对公司的管理事无巨细，曾有禹洲员工称，郭英兰觉得禹洲福建区域某城市公司的一张营销海报比较丑，还在公司内部进行了严肃批评。
夫妻档的配合之外，禹洲集团充满了“家族化经营”的气息。 禹洲集团的执行董事现有3人，分别为林龙安、郭英兰、林聪辉（林龙安妹夫），他们把持着公司的决策、财务、采购、质量控制等核心权力。
林龙安与郭英兰的女儿林禹芳，也曾在公司担任执行董事及可持续发展委员会主席。除此之外，从外部引进的多位明星职业经理人，始终未走进权力核心。
从禹洲成立到上市，再到跨进千亿，郭英兰始终深度参与公司的经营管理，堪称林龙安背后的女人。
如今，背后的女人走到台前，禹洲发生了什么？
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背水一战
关于林龙安请辞的原因，禹洲没有多说。但从目前的情况来看，林龙安留给老婆的，更像是一个“烂摊子”。
在今年初召开的年度工作交流会上，林龙安将当下的局势形容为“行业至暗时刻”——
鼓足干劲背水一战确保“活下去”。
这话不是打鸡血，2022年的确是禹洲的关键之年。今年以来，禹洲已经多次爆发美元债务违约和流动性危机。
1月，禹洲两笔美元债到期，待偿还本金总额为5.82亿美元。禹洲发起交换要约，第一次投票后，占总金额82%的美元债达成交换要约。
惊险一跃的背后，更多美元债紧逼而来——
3月31日，禹洲三笔美元债利息合计4800万美元构成违约。
5月31日，禹洲集团又公告称，另外三笔美元债利息构成违约，一笔美元永续债应付款项未能偿付，规模合计为5727.96万美元。
企业预警通资料显示， 目前禹洲集团存续美元债12只，存续规模53.1亿美元，其中将有12.73亿美元债于一年内到期。
此外，年报显示，截至2021年底，禹洲集团有息负债565.82亿元，一年内到期有息负债139.99亿元。而其账上货币资金有143.78亿元，虽然勉强可以覆盖短债，但依然具有一定偿债压力。
为了缓解债务压力，禹洲还曾两次甩卖资产，包括香港物业和禹洲物业服务有限公司的全部股权。
对于禹洲的情况，资本市场更敏感，国际评级机构穆迪已经将禹洲集团的公司家族评级从“Caa2”下调至“Ca”，并将该公司的高级无抵押评级从“Caa3”下调至“C”。
债务压顶，违约不断，行业下行——关键时刻，禹洲把希望寄托在了老板娘身上。
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影子负债扑朔迷离
禹洲的发力，始于2016年。
那一年，禹洲将总部迁到上海。看着闽系头部房企的销售额冲着500亿奔去，反观自己仅有232亿，林龙安开始着急了。
次年，禹洲就提出“区域深耕,全国领先”的发展战略，并喊出“三年千亿”的目标。
2020年，凭借1049.67亿元的总合约销售额，禹洲成功迈入千亿门槛，并在2021年以1050.21亿元的合约销售额继续稳坐千亿梯队。
从百亿到千亿，禹洲仅用了5年时间。狂奔迈入千亿阵营的背后，禹洲发了狠。
一是疯狂拿地。
2017年至2020年，禹洲的可供销售销售的土储建筑面积由1184万平方米增加至2310万平方米，四年翻了近一倍。
仅2017年，禹洲就在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，拿地规模高于2015和2016年总和。其中不乏溢价率高达180%、380%的地块。
二是疯狂加杠杆。 同一时期，禹洲的债务规模也水涨船高，负债总额由624.62亿元增加至1438.95亿元，有息负债规模由275.68亿元增长到了639亿元。
野蛮生长之下，很多后遗症也开始慢慢显露。
在成功迈过千亿门槛的2020年，禹洲交出了一张“十年来最差的成绩单”。
财报显示，2020年禹洲营收同比下降55.2%至104.11亿元；年度利润同比下降94.25%至2.28亿元；母公司拥有人应占利润更是同比大跌97%至1.17亿元。
其毛利率，更是一度连续三年出现下滑。2019年，禹洲毛利率同比下滑4.51个百分点；2020年，剔除非现金调整后，禹洲毛利率同比继续下滑8个百分点。
▲禹洲集团毛利率变化
高溢价拿地、合营联营占比过高等，不断吞噬着禹洲的利润。对朝着千亿冲刺的禹洲来说，规模和利润注定无法两全。
与此同时，禹洲在财务上面临的质疑，也越来越多。
同样是在禹洲的2020年财报里，人们发现了诡异的一幕——
其2020全年的营收、净利，甚至比2020上半年的数据还低。
禹洲忙活了半年，不仅没创收，还少了近36亿元营收、并亏近9亿元。
面对这种离奇情况，禹洲给出的解释是——
部分物业交付有所延期，导致收入递延确认。
有意思的是，禹洲还在业绩会上，把部分锅丢给了安永会计的审计师。这不禁令人生疑，禹洲的千亿销售，到底还有多少水分？万房研究就曾在文章中直言——
挤干合营水分后，禹洲究竟有多少现金利润，可能是人类十大未解之谜。
在2020年，证券市场周刊也曾发文质疑，禹洲的合营企业中不仅包括信托等金融机构，也包括一些自然人持有的公司。诡异的是，合作对象背后似乎又有禹洲地产的影子——
莫非禹洲地产“左右手”合作了大量合营公司？
这些影子公司的存在，让禹洲的真实债务又多了一层迷雾。
财报可以粉饰，但欠下的巨债，迟早要还。
禹洲自己当年埋下的雷，正在一个个炸响。 这样的时刻，把主管财务的老板娘推到台前，能不能化险为夷呢？
时间会给我们答案。也许还是莎翁说得对——
那些残暴的欢愉，终将以残暴结局。
