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小产权是什么意思?为什么会有小产权房子存在?

您好!

“小产权”这个词,其实确切的讲应该叫做“无产权”——字面理解就是,老百姓没有产权的房子。典型标志就是老百姓没有合法的房产证。

什么是“小产权”?

从住房来讲,先反过来说:什么情况下属于有产权的房?

必须要同时满足如下两个条件:

有合法的土地使用权。要么是出让性质的、用途为住宅的国有土地;要么是合法分得的集体宅基地。有合法的房产所有权。而所谓的“小产权”房,重点在于——土地使用不合法。

从更广的意义上来讲,小产权房包括三种类型:

在集体土地上建造、向非本集体成员出售的房子。这种类型的房子,又叫做“乡产房”。在政府划拨或出让的土地上,将不能用于建设商业住宅的土地,用来建设商业住宅。这种情况,属于私自变更土地用途,严重违法。在军队拥有使用权的土地上进行房屋的开发,并把房产卖给军人以外的地方居民。以上这些类型的房子,因为土地使用不合规,所以即便买了房屋,也没有产权,更不可能有国家认可的产权证。其中,第一种类型大量存在,基本上等同于“小产权房”的代名词。

为什么会有小产权房的存在?

主要有三个原因:

价格便宜。因为房价总构成中,少了一大块土地出让金。折算到房价中,价格相对低很多。对于经济上不太富裕的老百姓,还是有较强吸引力的。不受限制。小产权房,基本不受购房资格、限购政策的影响。只要有一定支付能力,没什么购买门槛。管理问题。之所以把这个原因放在最后,恐怕也是小产权房目前大量存在的最主要原因——本来土地使用就不合法、不能建造商品房、不能出售……不展开说,相信应该能看懂。至少从目前来看,小产权房转正是不可能的。虽然反复强调“严禁”,但是因为基数太大了,所以一直没有统一的落地政策,只是部分地区出台一些地方性细则,而且不一。

以南方某小产权房“密集”城市为例,出台《非商品住宅补偿标准》:

1、补偿方式分为“产权调换”和“货币补偿”两种;

2、对于村集体成员,符合“一户一栋”标准的(也就是一户只有一栋小产权房,且使用面积不超过480平方米的);对于非村集体成员,每户拥有150平方米以下的小产权房的,免缴纳罚金;其他情况,视情节轻重,缴纳20-150元/平方米的罚金;

3、需要补偿10%-300%的国有土地出让金,计算标准为公告基准地价。

再以某直辖市为例:

某年共有x个小产权房项目被全部拆除,收缴罚款2841万元:有部分项目因为未经审批或者违法占地建设,房主无法获得补偿,甚至有部分负责人被刑事拘留。

以上介绍的目的,是希望做一个风险提示:小产权房,从大方向上肯定不合法。具体处置办法,只能看不同地方的政策而定。

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