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国庆前夜,刺激楼市政策排队出,数量虽多但力度太轻

文|邓浩志

财政部:卖一买一购房退个税,政策对市场影响有限

9月30日晚,财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

政策或对市场有以下影响:

1、鼓励改善型购房需求释放。

政策有效期为2022年10月1日至2023年12月31日期间,并且要求出售住房后1年内重新购房。设置时间限制是鼓励购房需求近期释放,以提振目前较为低迷的楼市。

2、政策对市场影响有限。

当前多数城市执行“满五唯一”免征个税政策,否则按照交易差额20%或者全额1%征收。新政将利好五年以内住房,或多套房家庭置换。可以简单理解为五年以内住房,或多套房家庭卖一买一可节约1%的个税。1%的优惠,对于本就有计划置换的客户是利好,对于没有计划置换的客户起不到太大的刺激的作用。但这个政策也是十一前众多政策中最给力,且最有针对性的政策。

央行下调首套房公积金利息0.15%,幅度或成地方降商贷的参考

也是9月30日晚,央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率0.15%,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

政策或对市场有以下影响:

1、保持商贷和公积金贷之间合理的差额。

早些时候,央行已经宣布允许部分城市下调首套房贷利率,随着该政策的执行,部分城市的首套房商贷的年利息大概率低于4%,这将此前郑州执行的首套房公积金贷之间的利息差额进一步缩小。所以,这次调整目的之一,是为了保持公积金对商贷之间的一定优势。同时,公积金下调0.15%,也为符合条件降低商贷的地方,提供是下调幅度的指引。预计,未来部分城市降首套房贷,也会参照0.15%这个尺度。

2、继续支持楼市初次置业需求。

该政策和此前的降低首套房贷利率目标一致,都是为了支持初次置业需求,都希望扶持楼市走出低谷,都希望争取提振十一黄金周的楼市销量。

3、对楼市的刺激效果很有限。

此前我们已经谈过,市场目前以改善型购房为主导,只支持初次置业,针对面较窄。其次使用公积金的比例在楼市上并不高,除去楼盘接受程度外,各地公积金使用额度多不足以覆盖整体房贷。以广州为例,单人公积金使用上限为60万,夫妻双方上限为100万,而广州购房贷款额远超100万,所以多数客户要使用公积金+商贷的组合贷模式。所以公积金市场份额不大,过往历次公积金政策调整,无论正面反面,对楼市影响都很小。

综述:政策力度太轻,后续仍将加码

9月29日傍晚至9月30日晚上,央行,银保监会,财政部,广东省先后出台了四轮楼市刺激政策,总体呈现数量多,范围广,力度轻的特征。利好政策选择十一假期前密集出台,目的很明确,就是希望刺激十一期间的房地产市场。“金九银十”是楼市传统旺季,而十一假期七天又是旺季中的高潮。今年“金九”成色严重不足的情况下,管理层在9月最后一天抛出多项利好,是希望对楼市形成支持。

不过楼市政策目前仍然顾忌太多。政策虽多,但力度较轻,从这里可以看出管理层既想楼市能够摆脱低迷,但又担心房地产市场再次过热的心态。不过以目前各种政策力度看,似乎并不能扭转楼市的弱势,预计今年四季度,各地利好政策仍将进一步推出。需要强调的是,一线城市作为楼市龙头,如果他们不复苏,二三四线城市则缺乏示范效应,很难单独复苏。所以政策调控方向和重点或许需要调整。所以我预计,一线城市或在部分层面,比如郊区,会在四季度有一定松动的可能。

另外本轮政策多数是支持首次置业者,我之前已经分析说,目前楼市以改善型为绝对主导(家庭拥有住房率已达89%),只支持初次置业,不释放改善型购买力,效果一定很局限。

最后需要强调的是,当前经济形势对楼市形成了较强的制约。不愿消费,不敢投资是当前普遍心态。经济寄望楼市带动,而购房者又观望经济何时复苏。最后要看谁先走出第一步。

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