艳姐说
纵观今年来的土拍市场，基本成为了央国企的天下，而几年前在土拍市场上杀伐决断的民营房企，却低调了很多。
有些人也发出了疑问：未来民营房企将没有生意可做？
艳姐听到过周边很多地产朋友说，民营房企的终点是代建。
大家一谈到代建领域的标杆企业，可能就会想到绿城管理和中原建业，但事实上，已经有诸多房企进入了代建领域。此前CRIC数据显示，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家。
比如朗诗、雅居乐、金科、旭辉等诸多民营房企，都已奔向了代建赛道。
近期，曾经的浙系黑马房企中梁，也宣告要进军代建行业了，其前不久发文， 宣布成立中梁建设管理集团有限公司，中梁原西部区域总裁周建中为中梁建管负责人，统筹负责中梁建管的各项业务工作。
在这么多房企进入代建领域后，中梁还是来了。
01
低调的代建公司负责人
对于一家新成立的公司来说，掌舵人或负责人对于公司的整体决策和未来发展起到了决定性作用。
中梁建管的负责人为中梁原西部区域总裁周建中，他将统筹负责中梁建管的各项业务工作。
网上关于周建中本人的公开资料非常少。但是他却是在中梁“生命力”较强的区域总之一。
今年4月，地产人言也报道过中梁多位区域总离开了公司，但西部区域集团总裁周建中还是留在了中梁。
周建中的坚守或许也为其如今成为代建公司的负责人埋下了伏笔。
周建中此前的工作履历经验，也大多集中在区域管理和运作层面，在成为西部区域集团总裁前，其曾担任中梁地产中州区域董事长，之后还担任过北方区域集团执行总裁。
可以说，一些成熟的区域总拥有驾驭全局、准确把握市场的能力，并且在工作中也积累了比较丰富的政企人脉经验，区域总成为代建公司的负责人，对代建公司的发展也能产生某种程度的赋能。
其实诸多代建公司的掌舵人或负责人之前都是在传统房企负责运营管理工作：
比如绿城管理的掌舵人李军，此前在绿城集团曾负责集团标准化、运营管理及风控体系建设；再比如中原建业执行董事兼首席执行官马晓腾，此前曾担任过建业集团助理总裁、区域公司总经理等职务。
对于从传统开发行业进入代建领域的地产高管来说，未来可能会面临从传统开发的职业经理人转型为 传统开 发+代建的复合型职业经理人的挑战。
作为80后的职业经理人的周建中，也正是年富力强的时候，也希望周建中能够在代建领域开辟出新的事业。
02
中梁进入代建行业的背后
中梁此次进入代建行业，在很多人看来好像步子有点慢，艳姐也搜索了中梁代建的相关信息，但在网上关于中梁在代建领域的公开信息并不多。
中梁为何会在此时进入代建领域？
中梁在其官微中，简单地对其代建业务进行了解释：
主动对接金融机构、资产公司、政府投资平台等，逐步落地已相对成熟的政府财政投资项目代建；资方代建；新建商办、产业园区、存量改造等代建以及投顾业务，为公司可持续发展寻找“第二增长极”。
今年大家也看到各类民营房企的业绩报，大多数都是既不增收、也不增利的情况，所以也让很多民企来思考如何进行转型，来寻找新的增长点。
根据中梁的半年报，今年上半年中梁全口径合约销售金额为387亿，同比减少了59.3%； 合约销售面积375万平方米，同比减少了50.3%。
此外，其盈利能力也出现了一定程度的下滑， 上半年，毛利率也同比下降了约3.9个百分点至16.9%，净利率同比下降4个百分点至3.8%。
相对于较重的传统开发业务，代建走的是轻资产路线，杠杆和负债的水平相对较低，而且能够带来比较丰厚的利润，比如今年上半年，代建一哥绿城管理的毛利率高达50.4%，而中原建业在2021年的毛利率甚至高达78%。
代建真的是一个能够抵抗行业下行周期的板块。
中梁或许已经看到通过代建实现弯道超车的机会，而且从中梁建管服务的客户主要包括 政府 平台、开发商、资本方、产业方四类客户， 可以说几乎 把代建的所有业务版图都涵盖了，从中或许也能看到其全力进军代建领域的决心。
艳姐还发现，无论从中梁的官网介绍还是年报中显示的业务收入构成来看， 中梁的收入来源比较单一，主要还是靠传统房地产开发业务。
图片来源：中梁年报
在如今部分房企已经在多元化板块有所成绩的当下，中梁这家曾经的黑马房企，在多元化板块发展的步子确实慢了一些。如今进入代建，也正式开启了它的转型之路。
在竞争日益激烈的代建领域， 中梁建管的成色如何，还有待时间和市场的检验。
03
民营房企的终点是代建？
现在圈内也流传着一种说法：
代建生意有多香，有多少地产人转型要转到代建领域。
此前坊间也流传着这样一个故事：
一家民营房企高管曾经在一次内部会议上讨论，经过多次研判，市场形势严峻，建议向代建领域发力，并且要求区域内的团队拓展代建项目。
很多人都认为，民营房企的终点是代建。
不得不承认，无论是绿城管理，还是中原建业，都是代建领域的灯塔，给很多房企打了样，似乎也传递给业界这样一个印象：
代建是有比较可观的利润，未来能够带来比较不错的现金流。
然而，艳姐却觉得，除非房企在代建领域做到第一梯队，否则带来的利润可能并不高。
艳姐觉得主要还是有以下几类房企适合做代建：
一个是类似绿城这种在产品上做得比较拔尖的房企， 打造的产品大多具有品质感，也比较容易获得委托方的信任，依靠其产品力、运营力等优势打造出来的产品，也容易在市场上获得比较好的口碑；
还有一类则是资源型企业， 拥有比较丰富的政府代建资源，比如保利发展、招商蛇口、华润置地等，能够代建保障房、人才公寓等工程。
不得不承认的是，相对于传统的开发业务，代建对房企也提出了更高的要求，并不是所有房企都能做得好：
原本传统开发房企只要考虑好C端的需求就可以。但进入代建领域，房企相当于成为了乙方，既要考虑C端的需求，也要考虑委托方的需求，所涉及的 工作量更大，沟通程序更为复杂。
此外，很多代建团队也是由原来的传统开发团队组合而成，这些地产人也面临着如何 从甲方思维转变成乙方思维的考验。
说白了，代建的本质是为客户创造更多的价值，更需要以服务者的心态来面对。 对于此前深耕传统房地产的房企来说，进入代建领域可能就是一个打碎重来的过程。
目前有一些代建公司已经取得了一些成绩：
比如金地管理，截至2022年6月底，其代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超90个，累计签约面积超1600万㎡，其中住宅项目累计货值超过1000亿元，商办项目投资规模超过420亿元，累计政府公建面积超过360万㎡。
再比如代建新锐旭辉建管，目前已签约 总建筑面积280万方，预估合约总代建费4.7亿元，预估可售货值145亿。
总体来说，代建市场目前仍然处在初级阶段，并没有进入爆发期，市场对其理解和接受程度仍然需要一定的时间。
随着越来越多的房企加入代建领域，未来的竞争也会越来越激烈，内卷也自然会产生，届时就是各家代建公司比拼实力的时候。
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主编：张艳
责编：doug
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