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无房人迎来好消息:2022年楼市“3大征兆”显现,2类人该有信心?

前几日,一位朋友去参加了“购房摇号”活动。

回来之后,这位朋友(暂且叫大明)就开始对笔者不断提出各种质问,朋友说到,自己这次摇号,仅仅是抱着试一试的态度去的,自己当前根本就没有购房的打算,因为网上的各路房产专家都在说“2021年楼市遇冷,下行或成为新常态。”既然这样的话,那现阶段买房当然不适合,因为价格还在跌,买到之后很可能价格持续下滑,那样就得不偿失了。

然而,大明说到,他在摇号的过程中发现,现实的情况与专家们给出的说法似乎截然相反,这个楼盘本次一共推出了85套房子,但是参加摇号(资质审核通过)的人却高达600人(刚需购房者300人,普通购房者300人),中签率不足14.2%,现场可谓热闹非凡。现场“摇号的热闹”与“网上房产冷”形成的鲜明对比,所以大明才对专家们的话产生了怀疑。

指闻君详细研究了一下这个楼盘,得出的结论是:现阶段的房市确实遇冷了,然而个别区域、个别楼盘依然存在热度,这是合理的情况。该楼盘有3大优势,导致购房者们趋之若鹜:首先,这个楼盘的品质很高,属于某科与另外两家知名房企共同打造的小区,品质过硬,赢得了不错的口碑;其次,小区配置了较为优质的初中学校,这所初中学校在当地城市升学率排名前5;最后是地段和交通,该小区毗邻地铁四号线,而且位于高速路口,靠近市域主干道(8车道)。三大优势因素叠加之下,这个楼盘能不抢手?

同时,笔者还了解到,当前城市各大楼盘“冷热不均”的情况非常明显,虽然这个楼盘出现了“抢房热”,然而其他楼盘却门可罗雀,有一家楼盘名为“某公馆”,在2021年12月10日首次推出320套,然而在摇号登记结束之后,却发现只有一人参与,中签率可谓320%。

这一点,其实完全符合房产学者马光远的预判,在去年马光远就说到,未来优质房产仅存于“三个20%”范围内,也就是20%的城市、20%的楼盘、20%的房企。根据二八法则,优质具有潜力的房子仅存于20%之内。房产普涨年代一去不复返了,今后买房要格外慎重。

随着2021年接近尾声,2022年就在眼前,不少无房人开始变得焦虑,尤其是临近年末,住房市场开始变得“冷热交织”。该不该买房、什么时候可以出手、去哪里买房?这一系列问题摆在了刚需们的面前。指闻君认为,无房人迎来好消息:2022年楼市“3大征兆”显现,2类人该有信心。

1、房企降价呈现出“内卷”的态势。

2021年的金九银十,可以说是有史以来比较冷门的两个月了,根据国家统计局的数据显示,9月份房地产成交价格大约为9757元/平米,这是77个月以来的第一次出现价格下滑的情况。10月份情况更加严峻,新房的成交价格再度下滑,直接到了9749元/平米。这已经是连续多个月下行了。

根据公开数据显示,在70个大中城市里,新房的价格回落的城市达到52个,二手房出现回落的也达到了64个,无论是成交量还是成交价格,都出现了双双下滑。二手房是商品房买卖市场的晴雨表,交易量占到整个市场60%以上的比重,70个城市里有64个回落,情况可想而知。

为什么无论是新房还是二手房,都在步步后退呢?究其原因,笔者认为是房地产企业们“内卷”的结果,2020年8月份,央行三根红线出台,2021年再度加码双上限令,在楼市“3+2”限制性要求下,房企们账面上的资金开始快速减少。而众所周知的一个事实是,房地产企业大都形成了高负债、高周转的生存模式,一旦银行巨额资金减少,那么生存都将成为大问题。这一点正如万科郁亮说的那样,随着楼市“3+2”收紧,今后现金流比任何事情都重要,“活下去”才是郁亮认为的主要目的。

于是,为了资金流,房企们掀起了促销“内卷”模式,张三家降价5%,那么李四家就降价10%,王二家直接调低20%,没有最低只有更低。据了解,部分地方性房企,为了挽回账面现金流,明里暗里折扣力度超过30%以上。这种相互争抢着“折价”的行为,城市当然不会不管,于是下半年“限跌令”应运而生,扬州、襄阳、天津、南通、株洲、哈尔滨、岳阳、沈阳、昆明、张家口、桂林、唐山、江阴、鄂州、惠州、福州、徐州、安庆等超过21个城市都有类似的举措出现。

2、高层多次重申,要实现房产市场的平稳。

年初,人民日报在对住建部部长王蒙徽的专访中,王蒙徽说到,全年要实现房地产市场的平稳健康发展,落实地方城市的差异化调控机制和长效举措,建立房产热度的预警机制。可以说,王蒙徽已经做出了基调锁定,整个房市将继续围绕“平稳”二字做文章。

4月份开始,高热城市开始调控加码,随后整个房市陷入到了“下行”的轨道,多城调控开始步步紧逼,银行对房市的贷款和融资发放规模也开始收缩,甚至出现停贷的情况。如果整个房市继续坚持这种“趋向”走下去,那么结果就没有了任何悬念。

不过,正如马光远在10月份多次说到的那样,现阶段房市已经遇冷了,如果继续向房市泼冷水,那就可能结冰(提前入冬),所以当此之时,应该予以适当的“救市”,正是在这个背景下,黑龙江哈尔滨等城市“救市计划”应运而生。在高层方面,对于房市的态度也有所转变,例如国新办会议上,住建部再次明确,要着力实现住有所居、重新匹配房地产金融措施,今后要适当增加房产贷款,同时地方城市要适当对房企纾困。

10月份至12月份,各大城市“房企纾困”策略纷至沓来,根据《澎湃》的报道,截止目前,至少有10个城市发布了买房补贴计划,例如河南新乡、南通海安、浙江金华武义、湖北荆门、北保定、重庆万州、广西桂林、江苏河南开封、安徽芜湖、湖南衡阳等城市。

3、央行传递一系列信号,利率开始下滑。

房产学者任泽平曾说,看待房产涨跌,长期看人口、中期看土地、短期看金融,楼市热不热,关键要看针对房市的金融政策积极程度如何。2021年超过7个月金融措施收紧,于是整个楼市“收紧”。12月份以来,银行一系列信号下,针对房市的“金融举措”开始放松了。

12月中旬,全面降准0.5个百分点,释放1.2万亿资金;12月20日,在新一轮LPR报价中,LPR下降了。1年期为3.80%(此前为3.85%),5年期为4.65%(此前为4.65%)。与此同时,各大银行的实际执行房贷利率也开始了下行轨道,超过15个城市平均首套房、2套房的贷款利率回落至1年前水平。

鉴于此,笔者认为,不要再误判2022年楼市了,2类人该有信心。

通过以上3大利好消息可知,2022年楼市依旧会在“可控范围内”运行,不会出现大起大落的可能性,所以无论什么时候买房,贬值或者大赚都不太可能,所以对于刚需无房人或者准备置换二套房的这两类人而言,或许是个好消息。

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