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5万一套房,又一个鹤岗

时间:2022-07-10 02:50:27 热传 我要投稿

受经济下行压力的影响,在房地产面积和金额销售方面,牡丹江也迎来了新挑战。

作者:燎原

来源:盐财经(ID:nfc-yancaijing)

牡丹江与鹤岗一样,它们都是黑龙江省下辖地级市,分别位于黑龙江省东南部与东北部。

继鹤岗之后,如今牡丹江再次被关注,原因是,它的低房价,比如“5万元一套房”。

“5万元一套的房产,可真有?”南风窗盐财经拨通了当地多家房产中介。

对方证实:“确实有!”

▲房产交易平台上售价不到5万一套的牡丹江房产

6月29日上午,牡丹江市住建局工作人员也告诉南风窗盐财经记者,确有5万元或10万元一套的房子,但这不是当地房地产市场的常态。“网上有的抓住一个点,就扩大成了面,但那不准确。”

“5万元或10万元一套的,通常是位置很偏的二手房,且位于顶层、户型差、设计差,性价比不行。”牡丹江市住建局工作人员称。至于牡丹江一手房,目前其均价在5000多元/平米,比如江南新区,每平方甚至高达8000元至9000元不等。

即便如此,但低房价的出现依旧值得关注。个案背后也揭示出需要被重视的另一面。

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5万元一套“不把山”

一座城市突然火起来,其中有很多原因,房价当然是最惹人注目那个之一。有的是因房价太高,有的是因房价太低,最近火出圈的牡丹江市属于后者。

牡丹江,黑龙江省东南部中心城市。它的区位优越明显,其沿边近海,是经贸活跃的开放之城。在东北亚经济圈,牡丹江与俄罗斯有211公里长的边境线,其距俄远东交通枢纽乌苏里斯克市只有53公里,距离符拉迪沃斯托克港也只有153公里。

牡丹江距日本海最近的直线距离也就50公里,是“中蒙俄经济走廊”龙江丝路带的重要战略支点,同时是我国对俄沿边开放的桥头堡和枢纽站。此外,牡丹江还是黑龙江省第二大旅游中心城市。其经济实力一度挤进全省前三。

▲2021年12月6日我国最东端高铁——牡佳高铁正式开通运营

然而,近十年来,随着人口减少,其经济发展正面临爬坡过坎的关键时刻。也因此,当地甚至出现5万元一套房价的情况。

5万元一套在当地不是秘密,但当地中介在互联网上发布出来后,还是引发广泛关注,特别是引发北上广深等大城市网友的震撼。

毕竟,大城市一平方米房价就是5万,甚至10万元以上。

不过,据南风窗盐财经记者采访了解到,5万或10万元一套并不能真实反映牡丹江房地产的市场行情,那不过是个被放大了的极端个案。

在牡丹江,5万一套的房子究竟是一种怎样的存在?

当地多位房产中介人士介绍,5万或10万元一套的房子,通常是“老破旧”的房子,约40平米。此外,其还具有以下某个或几个特征,比如楼盘位置偏远,甚至可能远到村里;没房照(房产证);还不起款;属回迁房;没学位;房产在顶楼、次顶楼、一楼或“把冷山”等方位。

▲牡丹江5万或10万元一套的房子是被放大了的极端个案

牡丹江市住建局工作人员对南风窗盐财经表示,5万元或10万元一套的,就是40多平的二手房,位置多在城乡结合部的犄角旮旯,“甚至可能干到村里去了,是特别不好的房子”“要么是顶层的、户型差、设计差,那些房子,性价比不行”。

“把冷山”,是东北一带对房产位置的专有名词。

一栋房子的整体建筑外形就像个大房框,主要由四面组成,房子所在的“把冷山、把山墙、把两侧”等位置,都属不受欢迎的。

当地居民告诉南风窗盐财经,某楼的两侧就是“把山”,再比如某楼盘有1至9单元并排着的建筑,那么1单元和9单元最外围的两侧外立面就是把山,而在两者中间的其他单元就属于“不把山”。

在当地,房子在“不把山”的位置,价格相对高一些,而在顶楼、次顶楼以及一楼等方位,价格就便宜好多。这主要和当地气候特征所带来的居民对居住环境的选择有关。

▲黑龙江牡丹江镜泊湖冬捕

“冬天很冷,零下20至30度摄氏度,那么屋顶以及供热管道就容易发生爆裂,带来漏雨及维修的风险和成本。”当地居民告诉南风窗盐财经,比如业主的房子位于顶楼、次顶楼或一楼等位置,通常就是不允许报停供热的。这意味着这些位置的房子不管你住不住,都必须供热,业主没有报停的权利。

这样一来,业主不住那套房子或房子租不出去,哪怕闲置,其每年都需要缴纳供热费并保持开通,不允许报停,因为其属于整栋的边房或“把山”等位置,一旦报停,势必影响其他业主的供暖保障。

当地居民介绍,根据以往供热经验,同一栋楼,一旦楼内停热的居民达到一定数量,就会破坏集中供热“抱团”取暖的设计初衷,造成其他居民家中温度下降。

“房子在中间等不把山的位置,左邻右舍如果供热很好,还可申请报停供热,免费享受到这些隐性福利。”当地一位居民告诉南风窗盐财经,他家位于楼房中间,周围供热好,所以每年也省下不少钱。

供热通常在每年10月下旬到第二年3月下旬,按实际面积计算,一平方米大概40元,一套100平方米的房子,一年供热费大概4000元

▲牡丹江市的江面上,居民乘船赏玩

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牡丹江房价还涨吗?

“鹤岗有一两万一套的,也有5000元至6000元一平的房子,北京上海有10几万元一平米的,但也有两三万元一平米的。”当地房产中介张斌(化名)说,所以还是要看主流价位。

张斌说,顶楼或步梯的高层,价格会便宜些,但牡丹江市区再老的房子,如果挂上好点的学区,每平方米也不会低于4000元。

▲牡丹江学子参加高考

在牡丹江的江南新区,好的小区每平方米甚至高达8000元到10000元不等,通常价位是每平方米5000元到6000元不等。

牡丹江市住建局也告诉南风窗盐财经,如果赶上同一批上市的新房子,某时段内供过于求,价格可能会往下滑落些,但牡丹江目前新房的均价都不低于5000元/平。

当地多家中介告诉南风窗盐财经,从目前看,在未来一段时间内,牡丹江房价上涨的空间不大,甚至和2019年相比,也已出现下滑趋势。

当地的种种数据似乎也证实了这一切。

2022年4月26日,牡丹江市统计局发布的《2021年牡丹江市国民经济和社会发展统计公报》显示,初步核算,2021年牡丹江全市地区生产总值875亿元。

▲2021年牡丹江市国民经济和社会发展统计公报

但十年前,即2011年牡丹江GDP就已达934.8亿元。当时这个数据在黑龙江省内13个地级市中,经济地位属于省内第一方阵的位置。

经过十年后,2021年,其GDP变为875亿元,比十年前减少近60亿元。

梳理还发现,2012年牡丹江市GDP首破千亿元,达1092.7亿元。随后也逐年上升,2016年,牡丹江GDP增至1368.1亿元。2017年,牡丹江GDP为1404.7亿元。2018年,该数据升值1423亿元。

2019年是个重要的转折点。

这年,牡丹江GDP跌破千亿元,被腰斩至825亿元。2020年其GDP是831.7亿元。2021年为875亿元。如今的牡丹江还在为再次破千亿而“努力”。

经济发展减缓的同时,人口也急剧减少。2021年5月,根据第七次人口普查数据,截至2020年11月1日零时,牡丹江全市10个县(市)区常住人口约229万人,与2010年第六次全国人口普查的279万余人相比,减少超50万人,下降18.17%,年平均增长率约-2%。

▲牡丹江百年古镇

第七次全国人口普查结果显示,中国60岁以上老年人口超过2.6亿,这意味着约每5个中国人中就有一位老人。但牡丹江老龄化的问题更为突出,牡丹江60岁及以上人口是578249人,占25.25%,这意味着,在当地,每4个人中就有一位老人。

和2010年的第六次全国人口普查相比,牡丹江60岁及以上人口的比重已经上升10.71个百分点。

受经济下行压力的影响,在房地产面积和金额销售方面,牡丹江也迎来了新挑战。

以2021年数据为例,这年牡丹江市房地产销售面积97.3万平方米,销售金额44.6亿元。但在2012年这年,牡丹江市房地产销售面积就已达235万平方米,销售金额为80亿元。由此可见,2021年牡丹江房地产销售面积和金额,大约分别只占2012年的41%和56%。

据黑龙江日报6月22日报道,黑龙江省委书记、省人大常委会主任许勤到牡丹江市调研时强调,牡丹江是黑龙江省东南部的中心城市,过去创造过辉煌业绩,国家和省里给予了许多支持,面对新机遇,发展潜力巨大、发展前景广阔,在龙江振兴发展大局中应该发挥更大作用。

总的来说,由传统重工业作为支柱产业的东北三省,其城市们的经济结构大多以资源型为主。短期内,这必然使得其人口、资本缺乏极大的想象力。

身处其中的牡丹江亦难突围,那儿的房,或终将回归经济的基本面。