“你永远赚不到超出你认知范围外的钱。” 这句话不知何时起，在成功学盛行的中国广泛流行。
以房地产为例，就凸显了各财富阶层的认知与选择。在这个前所未遇的楼市冬天里，只要有房地产的爆文刷屏，评论区里留言最多，抨击最激烈的往往是买不起房子的那一群；而站在刚改、改善边缘的已购房一群则在疑虑和入市之间烦恼纠结；此时，高收入阶层正对一线城市高价豪宅默不做声地大肆扫货；至于隐身的富豪们，根本不屑于浪费时间聊房地产话题。
这种对房地产看法极化对立的现象折射出各财富阶层间认知能力的落差。从社会心理学角度，各财富阶层的反应都是正常的，而从财富投资角度来看，其背后则隐藏着一个残酷的真相。 我们通过对中国各阶层财富构成和收入来源的关键数据深度分析，揭开一个扎心的真相：对普通人群而言，不是房地产离不开你，而是你离不开房地产。
▼▼“非恶意”不买房现象流布全国，背后有隐衷，跟风有对错
今年要说对房地产全局影响最大的两件事，一是断供停贷潮，二是居民杠杆率的急速下降。前者说明，买了房的业主相当多的感到后悔了。后者雄证，尚在观望的客户越来越多地选择逃离楼市。
7月，全国新增居民中长期贷款金额为1486亿元，较6月少增2681亿元。新增居民中长期贷款未能延续6月改善趋势，再次大幅放缓， 7月新增居民中长期贷款同比增速为-63%。今年以来新增居民中长期贷款不仅持续处于低位，震荡程度较往年也明显加剧。 中国居民中长期贷款结构中占比最大的就是房贷，今年上半年居民中长期贷款增速是有记录以来的最低值。持续多年的居民家庭杠杆率上升势头在今年被彻底逆转。
今年上半年，全球人为和非人为极端事件导致经济危机越来越近，国内烂尾停工消息密集袭来，居民存款余额也同比出现爆发式增长。面对不确定的未来，居民在投资消费上最普遍的心态就是保守谨慎，既不敢消费、更不敢买房。家里的余钱都躺在银行睡大觉。过去多年的企业居民贷款难，到今年变成了银行找人贷款难。当全国居民在花钱这事上谨小慎微时，要想楼市红火是不可能的。
房地产是关联数十个上下游行业，涉及亿万家庭就业生计的庞大产业，更是地方政府财政收入的钱袋子。房地产熄火，不是简单的GDP数字变化，已经影响到了公职人员收入和政府运行开支。今年房地产领域的有趣现象是，开发商和客户选择躺平摆烂，政府却成为了房地产的最佳售楼员。
从地方领导亲自喊话公务员带头买房，到政府机关下达卖房考核指标，各地政府为了卖房简直是无所不用其极。更加搞笑的是某些基层部门为完成售房任务，发明 “恶意不买房” 的考核标准。如此乖离行为只能说明如今的公务员压力巨大，某些地方房地产危机已到了不可说的地步。
言归正传，中国居民主动或被动的不买房行为谈不上什么不良动机。主要就是在全球经济低迷的预期下，很多人确实已没钱买房，有钱人怕房企挺不住也不敢下手。 这种源自民间，全国自发流行起来的“非恶意”不买房行动，对普通人群来说是最好的选择吗？不一定是一个好的选择。
且继续看后面的数据分析。
▼▼越是富裕人群越不依赖房地产，越是普通人群越与房地产绑定更紧
房地产下行期，普通人群可以用脚投票逃离市场，却无法回避中国家庭财富被房地产深度绑定的事实。
由理财魔方调查显示,我国家庭财富结构中：房产在家庭财富中的占比平均超过50%,其中城市家庭超过70%,北上广深等一线城市甚至超过85%,这种比例相较于美国、日本等国家要高出一大截。中国家庭财富沉淀在房地产，发达国家家庭财富集中在股市，这是中西方投资理财的基本国情。
大众会猜想， 中国富人的房子一套又一套，那么房地产下跌对有钱人的打击是不是更大？恰恰相反，越是有钱人越不依赖房地产，越是没钱人受房地产颓势影响越大。
根据2022年汇丰银行《中国高净值人群人生财富之道》的调查，中国高净值人群（人民币600万+可投资金额）中，财富来源居首位的是投资收益，占比82%；其次是薪金和福利占比57%；固定资产升值占比56%仅列第三。企业经营报酬和股权期权收益也占较高比例。可见中国富人的财富来源渠道更加多样化，并不是吊死在房地产一棵树上。
中国千万级高净值人群财富来源，房地产已经退居次要角色。那么更加有钱的亿万级富豪的资产构成的庐山真面目呢？
另一著名富人调查报告，《2021年意才胡润财富报告》显示，中国亿元人民币的超高净值家庭构成中，75%为企业主，15%为职业股民，只有不到10%是炒房者。中国亿元级超高净值家庭中，占比90%的企业主和职业股民，总财富的80%以上是现金、有价证券和企业资产，房产只占他们总财富的不到20%。
这个社会的残酷真相是，越是富人，财富构成越多样化，避险手段越多。越是普通人群，资产结构越单一，抗风险能力越弱。 同样是房价大跌，富豪们不过是资产数字的变动；对高收入阶层可能是伤筋动骨；而主要身家集中在房地产，背负沉重房贷压力的普通中产家庭，则或许意味着灭顶之灾。
▼▼既不狂热，也不短视，房地产才是普通人群最好的财富保障
社会阶层运行的底层逻辑是，拥有越多财富的人具有更多的机会选择权。大多数普通人群即便看清了资产增值趋势，也会受资金本钱、信息渠道的限制，而望财兴叹。
目前中国的现实是，对普通人群而言，房地产才是最安全稳定的财富增值渠道。城市里规范开发的商品住房，具有一定的抵抗通胀的能力，只要买进房子就会随时间而升值，没有化为乌有的风险。不服气的读者可以试试其他投资途径。在不时飞出黑天鹅的今天，实业投资、开店办厂？有几个人敢行动。炒股、炒汇，玩期权期货？这是强者收割弱者的屠宰场。谋求高薪高福利稳定职位？又有几人能具备资格和条件？
中国家庭除不动产以外的投资理财收益，向来不尽如人意。西南财经大学《中国家庭财富指数调研报告(2020年度)》表明,2020年家庭投资理财平均收益率为2.3%,51%的家庭理财收益基本持平,加上投资亏损家庭，三分二左右的中国家庭没有通过理财挣到钱。疫情后这三年，家庭投资理财收益只会更糟糕。
而据胡润财富报告显示，中国拥有600万以上可投资资产的高净值/超高净值家庭，2021年家庭理财平均年化收益率达13.5%。中国富人阶层与普通家庭在财富增值速度上，存在难以跨越的鸿沟。
本文旨在普及房地产投资观念，不是灌输心灵鸡汤的励志文，更无需为房地产洗地。 中国普通家庭平均2.3%的理财收益率，扣除通胀率接近零增长。股市投资“一赚二平七亏”是普遍法规。至于金融衍生品和实业投资，蚀本的风险人人皆知。 过去几十年的中国经济高增长期，唯有房地产投资收益是长期稳定地跑赢了GDP和CPI增长率。
在大众投资渠道中，房地产不是收益最高的投资项目，却是无家庭背景、无财富积累、无人脉资源的中国普通人群最不坏的投资选择。其他资金门槛高，知识信息更新快的投资门类，如金融证券、股权并购、实业投资，中低产家庭在和拥有不对称优势的富人阶层间的搏弈中，普通人群的胜算可以忽略不计，甚至连下场资格都没有。
在经济下行、楼市低迷、前途迷惘的时期，普通人群更应该珍视翻身机会，避免被人云亦云的论调带进沟里。 如果说在房地产上升期，狂热追涨、排队抢房是头脑发热的表现；那么在条件资格、资金实力都具备的房地产低谷期，却放弃逢低买入的机会，又是滑入另一极端的短视行为。
不管承认不承认，对中国普通人群而言，房地产是相对最靠谱稳定的投资方式。中国地标城策院一再强调，居民财富、经济、房地产在中国是一荣俱荣、一损俱损的关系。很多人期待经济繁荣、收入增加，又盼望房价下行，这是一种认知分裂。
对于中国普通家庭，房子既是生活水平的体现，也是财富增值的保障。关于人口、经济和房地产的长期前景，这些宏大叙事就留给砖家学者们争执好啦。在准备安身立命的城市中，普通人群只要有条件，不管刚需还是改善都可以尽快买房。当然这只是本文笔者多年对房地产研究所得的一个结论，并不构成任何房地产的投资建议。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【中国地标城策院】头条号@许子 原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）