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曹德旺预言已应验?前几年抢着买的“两类房子”,未来或超乎想象

作者:纵横论市

都知道,现在的房地产市场已不像过去那样总是涨,即便跌了也能涨回去,而且后面一次都超过前高,而且可以肯定的说,现在很多人已改变了房价“只涨不跌”的预期。

根据央行发布的第二季度调查报告数据显示,认为下一季度房价不会上涨的占比超过了70%,同期公布的数据还显示,收入信心指数比上一个季度下降了1.4%,不得不说,这应该也是很多人不看好下一季度房价回升的重要原因之一。

而且还有一个打脸的事实是,这段时间一直有专家、学者或者自媒体大V、房产中介预测在上个月底会有“救市大招”出来,结果是一个字都没看到,更别提有什么大招了。不知道是不是巧合,这两天总有房产中介在朋友圈发出一些笔者非常熟悉的小区房源,价格相比2021年低了30%-40%。是不是预期落空?面对现实了?不能说没有这个原因。

要知道,这还是卖方的报价,既然由中介到处转发,说明看房的客户少,至于成交价能到什么程度,那就留给了大家更多的想象空间。

对于目前楼市遇到的窘境,著名实业家、慈善家曹德旺曾早有预言,说房子是钢筋混凝土,本身不创造价值,未来很多房子既卖不掉也租不出去。而且从楼市走势看来,有评论人毫不客气的说,他的预言似乎也在逐步应验。

据网上房地产数据显示,截至6月末,重点13城的二手房挂牌量为205万套,相比年初的159万套增加了27%,去化周期从平均10个月增长到15个月。分开来看,重庆以22万套高居榜首,成都、上海、南京分别为20万套、18万套、17.5万套,而上海、武汉、西安、南京的二手房挂牌量相比年初增长了80%、70%、40%和30%。说明想卖房的人越来越多,而想买房子的人数则是相反。

针对此现象,正如某知名地产评论人所言,现在很多城市的二手房挂牌量一直在攀升,二手房市场呈现“挂牌量增、成交量缩小、价格阴跌”的趋势,呈现房子越卖越多的景象。数据还显示,这些房子有一个共同特征,一是主要是房龄为12-15年前的房子,其中2000年前的房子占比过半;二是前期有炒作暴涨经历。基于这个逻辑,梳理出这两类房子,未来前景迷茫,超出一般人的想象。这两类房子就是学区房和都市圈房子,为什么这么说呢?

分别取一线和1.5线代表城市各一个,一线城市以上海为例,浦东朱家滩小区是顶级学区房,曾在2021年单周涨幅达到39%,均价触及15万/平米,现在的挂牌均价都不足10万/平米。

1.5线城市以合肥为例,合肥可是近几年同类城市发展的领头羊,但学区房同样也面临大幅下跌的境况,有朋友前两年在滨湖区以单价4.95万/平米的价格入手了一套学区房,当时这套房源很抢手,实际花费超5万/平米,现在小区挂牌均价不过3.5万/平米,实际成交大概在3万/平米,有的房源甚至2.5万/平米成交。

实际上,很多城市都出现类似情况,包括北京、深圳一些学区房小区。分析原因不难发现,

这类学区房显著走低都有几个明显的特征:房龄老、户型旧、曾经历过暴涨。还有一个最重要的原因是政策趋势,像合肥,今年教育部门就表示,中考结束后,将进一步落实义务教育教师、校长轮岗。

无独有偶,北京、上海、深圳等城市均在大力推行教师轮岗制度,比如北京要求全区轮岗,而上海则给出了硬性条件,同一所学校连续任教超10年、距离退休超10年,均纳入轮岗范围,骨干教师纳入总轮岗数不低于20%。说白了,国家提出的教育资源均衡化,在鼓励多生的大环境下,犹如“双减”一样,多校划片、优质教师轮岗是大势所趋。此外,近5年新生婴儿以肉眼可见的速度在递减,5年降幅在50%左右,一些幼儿园都在拆并师资,以前热门的幼儿园已出现招不满了,义务教育也将很快传递到。

可以说,在失去优质教育资源加持的房子,加上学位需求明显减少,只剩下老旧弊端,居住舒适度远不如一些新房、次新房,价值逐步走低是在所难免了。

另一类是都市圈结合部房。同样先举几个例子,这些都是曾经比较热门的区域。如,环京都市圈,大厂、香河、三河等县市离北京直线距离不过30-50公里,房价在2015年到2017年经历过梦幻式上涨,但潮水退去后,跌去百分之60-70%的小区比比皆是,像富力新城小区更是从2.85万/平米跌至8千/平米,跌幅近80%。

还比如首个被国家批复的都市圈南京都市圈,其成员句容宝华,短短两年,房价从小几千元上涨至1.4万/均价,有的楼盘甚至飙升至1.8万-2万/平米,但时过境迁,此后房价迎来一路下滑,目前宝华的二手房挂牌量近8千套,这可是一个镇的量,当地需求极其少,而投资客又不愿意来,地铁开通并没有让房价回升,所以出现了某园4000多/平米加推房源,购房者仍旧犹豫不决的境况。

针对都市圈房子过山车的趋势,笔者曾多次有说过,都市圈之所以能够快速上涨,那是市场的非理性行为,并不是真实的趋势。逻辑就在于,当楼市过热时,管理部门势必会出台措施抑制,那些失去购房资格的人又把购买力指向周边区域,这些都市圈房子在资金堆积下瞬间上行,但核心城市在政策调控下迅速降温,都市圈的房子由于都是投资客聚集,当市场跟着降温后,根本就找不到接盘侠,最后只剩下一地鸡毛。

当然,也有人说,等市场好了说不定还有机会呢?

说到底,都市圈结合部房是没有人口、产业支撑,当投资客消失后,最受伤的就是哪里都不靠的区域,加上核心城市土地财政缩水的不可逆趋势,更不可能把资源导入都市圈结合地带,而都市圈城市自然也不会把优质资源放到城市边界。特别是进入城市化下半程以后,摊大饼式发展已经成为过去式,城市边界地方养老式居住可以,但要想流动变现就太难了,特别是那种同质化的高层商品住宅,谁要?当地人又不缺房子,连租客都难找到。

还是那句话,任何商品价值都有其自然规律,上涨过快,必然在某个时候跌回去,这是万古不变的法则,获利的只是少部分人,大得多数人不过是跟风陪衬,也不要太自信自己就是那个幸运儿,因为贪恋也是大多数人的缺陷。所以,我们在买某套房子时,一定要头脑清醒,分析其左右房产价值因子的趋势变化,切不可跟风。毕竟,像房子这样的大宗商品,形势一旦误判,不是想撤就能撤的。

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