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深圳楼市:曾经的网红片区被炒作后一地鸡毛,别去接盘!

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1、问:大师兄,付费咨询,我是这样的情况,我和老公呢,一人一套房子,但是我们处于离婚的状态,我老公在笋岗那边有一套小房子,30多平的,现在要是卖掉能卖180万,没有欠款,我的在鸿翔花园两房值700万,欠款150万,明年上一年级,目前学位一般,所以想买个学位和投资兼顾的房子。如果卖一套,想买八卦岭的鹏基公寓,也考虑那个鹏盛村,可能鹏基公寓价格比较高一些,但是可以博拆迁,有点纠结。如果两套都卖掉,可以买个总价1500万的房子,最近去看了科技园的润府一期,去香蜜湖看了侨香村,合正香蜜原著,石厦看了宝生。老师有什么建议?

回复:八卦岭当初炒得多凶,现在跌得就有多惨,以八卦岭宿舍(鹏基公寓)、旭飞花园、鹏盛村、翠馨居、鹏益花园、意馨居小户型为代表,炒作两点,第一、荔园小学八卦岭校区和荔园实验学校初中部双名校落地八卦岭,第二、八卦岭片区的产业升级大饼及八卦岭宿舍的棚改意向征集。如今大学区、名校集团化的风吹来,外加单身宿舍、单身公寓不限购,棚改搁置,把这几个小区的价格按在地上摩擦。其中八卦岭宿舍最高成交价超过15万单价,今年最低成交单价才5.7万,已经不是腰斩了,是膝斩了,目前市场价在7万单价。

鹏盛村在八卦一路,不建议你考虑,都是做餐饮的,环境脏乱差,毫无居住体验,可以用高层农民房来形容,高层住宅未来也拆不掉。

鹏基公寓也叫八卦岭宿舍,楼梯房,目前在棚改意向征集阶段,但是7000多户的棚改,又是小户型,可想而知难度有多大,周期有多长。未来改完又全是小户型,不敢想象!

未来这两所学校成绩如何,不太看好,虽然有名校师资力量,但片区都是小户型宿舍楼,生源得不到保障。

所以更建议你把两套一起卖掉,无论是科技园也好,香蜜湖也好,上学和自住都不错。石厦片区都是一房两房居多,不太适合买大户型的房子,宝生虽然新,但实际容积率非常高,居住品质没有那么好!

2、问:大师兄,华侨城四海华亭这个盘怎么样?有没有其他推荐?

回复:四海华庭是龙华上车盘,500万买个三房两卫,优点就是便宜,缺点就比较多,周围目前都是农民房和工业区,环境很一般不过,不过旁边的龙华第三工业区已经规划旧改,由海岸集团操刀,打造继南山,沙井,福田之后的第四座海岸城龙华海岸城,同时还有6块住宅用地供应,还会配建一所九年一贯制学校,但是这个饼什么时候能实现不好说。

如果考虑三房一卫加点预算可以看看深业颐樾府三房,龙誉花园三房,二手看看上塘的特发和平里,壹城中心。

3、问:大师兄好,龙岗新生的仙田外国语附近的阳光香格里,桑泰龙樾,颐翠名庭怎么看?我在附近上班,自住大一点。

回答:新生这边配套有点差,不过这两年这附近新盘非常多,慢慢的人气也会起来。在这里买不如加点钱去龙岗中心城或者大运买,不管是配套还是保值未来置换都会好很多。如果还是打算买这里,看看阳光香格里的四房,很实用的四房,总价不高!

4、问:大师兄你好,最近在看中熙君南山和万科蛇口公馆,总价差不太多,怎么选?

答:感谢付费咨询,中熙君南山胜在楼龄非常新,学位带南海中学,89三房两卫刚刚好,在1100万这个级别兼顾到了学位,居住,所以受关注度很高,但这个盘未来没有增量了。不过我更看好万科蛇口公馆的未来,毕竟蛇口学校迟早要升级的,并且万科蛇口公馆部分户型还能看海景,更有稀缺性,深圳湾是深圳平层的天花板,对周边的住宅也会有带动!

5、问:大师兄,现在住在宝安石岩,在这边开餐饮,手上有260万,明年小孩要上一年级,之前看了石岩的宏发世纪城的107平毛坯3+1房,638万,感觉有点不值,大师兄有没有什么推荐?

回答:宏发世纪城算石岩的标杆楼盘了,107平做3+1房,小区又大又新,购买的基本都是本地工作生活的。如果你没那么在意学位,买这个盘自己工作生活都很方便。不过这个总价可以再砍一砍。如果追求比较好的学校,建议还是往南山看一看,不过需要牺牲通勤时间和居住面积,700-800的小三房可以看看豪方天际,带南山实验园丁学校,深云村2+1房,带中科院先进实验学校。如果选大两房,就比较多选择了,前海的诺德,鼎太,带南海中学学位,对学位追求非常高可以考虑麒麟花园!

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