说实话，2016年以及之前买房的人，基本上都赚到钱了，如果借用杠杆多买几套房，甚至实现了财富自由，这不免让人感叹房子的造富能力。时间来到2022年，如果在楼市下行期“ 抄底 ”买房，按照5年一个周期，还能实现以往的躺赚吗？要弄清楚这个问题，就要从3个方面来了解楼市的现状。
首先是房子的存量，虽然没有官方公布的数据，但是可以从其他数据分析出来，央行公布的数据显示，我国城镇住房拥有率高达96%，户均1.5套，西南财经大学公布的城镇空置房报告显示，空置房数量大概是6500万套，这只是城镇的数据，如果算上小产权房，安置房，宅基地房，全部加起来大概有1亿套空置。
其次是需求的减少，去年新生人口数量是1062万，净增人口是48万，今年人口负增长可能就会到来，这将影响很多年购房需求不足。
最后居民杠杆率，说简单点就是负债程度，2008年我过城镇家庭杠杆率是18.5%，去年增长到了65%，要知道日本美国的居民杠杆率是72%，已经非常接近，上升的空间已经不多了。
综合这几个方面，基本上可以断定，房价已经失去了快速上涨的基础，投资炒房已经行不通了，别说是5年，10年也不一定能盈利。当然，凡事没有绝对，经济学家马光远提出3个20%，只有20%的城市，20%的楼盘才有升值潜力，只有20%的房企能活下去，所以买房需要专业的眼光和知识，这一点个人非常赞同。
王健林也说过，没有哪个国家的房地产能兴旺超过50年，没有哪棵树能长到天上去，未来一二线城市有持续的人口流入，房价还有一定的上涨空间，但是三四线城市就不容乐观了，所以万达放弃地产，转向文旅板块，这可能也是老王最明智的决定，因为再晚几年退出可能就来不及了，融创就是最好的例子。