房子越来越不好卖，现房销售反而成亮点，预售制是否应退出市场？

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　　这半年以来我国房地产市场发生了很大变化，突出一点就是房子越来越难卖了。没办法，一方面是经济下行的原因，另一方面是房地产进入到下行通道的原因。所以即便银行降首付降利率，开发商不断的打折，可是这个房子眼睁睁的就是卖不掉。但是当很多房地产商房子不好卖的时候，有一种房子最近几个月卖的还是不错的，什么样的房子？现房。
　　有买房子经验的朋友们都知道，很多开发商他是愿意搞这个期房的，为什么？因为房地产是一个标准的资金密集型产业，以前我们就讲大量的开发商为了赚得额外的利润，它是不可能自己负担所有资金的，它也是不可能像制造汽车一样把这个车都生产出来了，放到4s店等着消费者一手交钱一手交货的。
　　那样有两大问题，一方面它资金周转率不够快，另一方面开发商的成本会拉大，导致最终市场上的房价也会有所飙升。大家想想，对于传统开发商而言，我开发一套楼盘可能需要三年时间，但是我在第一年就把这个房子卖掉了，钱我全都收回来了，那两年就等着房子慢慢建，我提前收回来这个钱，我还可以投入到下一轮土地开发之中。
　　可是如果开发商踏踏实实的自筹全部资金，利用三年时间把房子全都建好，达到了交房标准然后再开始卖。那么这三年开发商等于一分钱都没收回来，你大量的资金压下去了，无法回笼，还有利息成本，所以这会推高开发商的资金成本，也会降低它的利润。
　　有可能很多开发商干脆就要把房价再上涨了，所以确实在过往20年我国房地产一路高歌猛进之际，这个房地产预售制是起到了巨大作用的，它解决了大量开发商资金不足的问题，也加快了周转率。但问题是当整个行业进入到下行通道之时，房地产预售制它的恶果就显现出来了。道理很简单，一个企业的资金链绷得越紧，它的周转就越快，它的利润肯定就越高。
　　市场上行通道的时候，你一定是赚的最多钱的企业，可问题是一旦有个风吹草动，你的资金链也是最容易断掉的，你的资本金都是跟人家借的，一旦你生意周转不灵，你还要还钱，那你马上就破产了。
　　反过来讲，如果一个企业根本没有任何外债，统统是自有资金，哪怕世界风云变幻，经济形势不好，人家也绝对挺得过去。所以今天为什么我国很多城市出现了大量的烂尾楼，就是因为此前大量的房地产企业错估形势，把资金链拉得太紧，然后一个地方资金链断了，引发连锁反应，整个企业都暴雷。
　　为什么最近很多城市的房子不好卖了？这固然是因为消费者持币待购在观望，还有一个重要原因就是有很多人是不敢买了。为什么？很多消费者真的对预售制的房屋，对正在建设中的房屋是心存疑虑的。以往咱买房，你说我挑个大品牌，全国性连锁的大房企，我觉得他肯定没问题，哪怕房是两年之后三年之后再交付，我现在就可以交钱，我现在就可以办贷款。说不准两年后这房还没交，我这个房产就已经升值了，我就已经狠赚一笔了。
　　可今天不是这样，今天哪怕全国排名第一的大房企都会出现资金链断裂的问题，都会出现这个房子交不了的问题，所以这给消费者信心严重的挫伤。今天有大量的消费者两三年前已经交了首付了，办了贷款了，月月还月供，结果房子人家说对不起我们烂尾了，什么时候交房不知道，血本无归。
　　在这个状态之下，大家想象一下你还敢不敢去买期房？以往的很多经验甚至都不好用了，以往我们可能说你看这个健身房有跑路的，但都是小规模的跑路，全国连锁性的不会。不是了，现在全国连锁性的也有跑路的，以往我们说你买房最好找大开发商，小开发商资金量不足，他有可能会跑路，不是的。
　　现在大开发商也会有跑路，所以我们问大家一个问题，今天如果你有足够的资金，你也真的想买一个房子改善自己的生活，那么你看到一个期房很不错，两年之后交房，价格也合适，贷款利息也低，你敢买这个期房吗？
　　很多人是不敢，不是不能买，真的是不敢买。然而就在这样一个状态之下，市场留给那些有准备的人，有一些开发商人家有各种各样的原因，手里有现房，可能有的是尾盘，可能有的人家已经自筹资金把现房建设好了，所以这成了眼下房地产市场一个很大的卖点。开发商会跟你讲，现在房地产下行通道我们已经降了很多次价了，价格已经打到低点了。首付也低，现在利率又两次调低，lpr利率还打折，很多城市的贷款利率都已经进入到了4时代，这真是个买房的好时机。
　　最关键的是开发商说我给你提供的现房所见即所得，不单房子都建好了，有的精装修都完成了，小区内的绿化也搞定了。你如果需要的话，上午交钱，下午就可以拎包入住，明天就可以去办房产证了。咱们不得不说这个诱惑还真是挺大的，真的，现在房地产进入到下行通道，有很多人觉得应当是个购房的良机，毕竟这个价格比去年比前年已经打了很大的折扣了，贷款利率也低，还起利息来负担也小，尤其是有很多好朋友真的是刚需。但是此前大家害怕我买期房烂尾怎么办？现在没事了，人家给你是现房，不但马上拎包入住，房产证明天就可以办，什么风险都没有。
　　在这样一个状态下，真的有很多个城市的现房销售还是不错的，所以我觉得这也给开发商提出一个课题，那就是未来几年恐怕我国的房地产市场都不会马上得到好转，消费者这个信心都是在降低。你想，那么多大开发商正规开发的楼盘现在烂尾了，还没交房了，那么会有多少人敢在这个节骨眼上去买期房呢？
　　那么开发商要生存，开发商还要售卖，有没有可能你要把你的房子彻底建好呢？你加快工期，迅速的把期房变成现房，让老百姓真正能够看得到这个房子心里踏实，买你这个房子的可能性是不是更大。
　　说实话，在过去这两年我国很多城市都在走现房试点，有的城市就规定说我们这城市以后不搞预售制，因为预售制确实会带来很多的麻烦。尤其是经过长达20年的发展，我国房地产业资金量已经非常庞大了，已经不是20年前了，大量的房地产企业资金不足非得走这个预售制了。
　　今天如果你一个企业还真的要做房地产开发的话，你必须自身是有实力的，你自身要有足够的资金，你能撑得住长达两三年的开发期，能把现房建设好，就像我们买汽车、买手机一样，我们看到了实物，我们一手交钱一手交货，我们把这个房子买到家，这样消费者才更安心。所以我觉得这未尝不是一个机会，也可能经过这一轮之后未来房地产预售制会被越来越多的人抛弃。毕竟对于广大购房者而言，价格低是个重要参考因素，安全才更加重要。