财务自由房地产投资

　　一了解房地产
　　1投资的角度：房地产就是财富再分配的工具。
　　按照使用功能可以分成以下几类：住宅、商铺、购物广场、写字楼、酒店、工业地产，从实现财务自由的角度来说，只投资住宅。
　　住宅可分成以下几类：普通住宅、公寓、联排别墅、独栋别墅。
　　普通住宅产权70年，面积小于140平，市场需求量大。
　　商业公寓产权40、50年，商住两用，贷款税费水电费偏高。
　　别墅产权70年，分为联排别墅和独栋别墅。
　　普通住宅和其他几种类型的住宅相比：1、是最容易出租和出售的；2、交易和持有税费是最低的；3、贷款比例是最高的；4、贷款利率是最低的。
　　综合来看，普通住宅的投资风险相对是最小的，只选择普通住宅作为投资工具。
　　2房产投资的特点
　　1、投资金额较大
　　2、税费成本较高：由于各种税费成本较高，一旦买入，就意味着已经亏损20左右。
　　3、投资期限长：如果不打算持有房产10年以上，就不要进行房地产投资。
　　4、融资能力强：按揭贷款，普通住宅可贷7080，期限在2030年。
　　5、交易流程复杂：几个月的时间。
　　3房产投资的主要风险
　　1、市场风险
　　2、政策风险
　　3、社会风险
　　4、变现风险：需要16个月的时间
　　5、利率风险
　　6、汇率风险
　　7、自然风险
　　4主要收益来源：
　　1、租金收益
　　2、资本利得：房价增值收益。
　　二商品房投资方法
　　财务自由商品房投资方法可以分为六大步骤：
　　选择好城市选择好房子等待好价格买入长期持有卖出。
　　第一大步骤，选择好城市：未来人口会越来越多的城市
　　北、上、深、广，不方便的同学可以选择自己所在省会或地级城市。
　　实操：调查自己所在的城市人口是呈流入还是流出
　　http：data。stats。gov。cn【地区数据】【主要城市年度数据】
　　主要选择省会城市且人口逐年递增的城市，人口逐年递增，重点投资城市如下：北京、上海、南京，杭州，厦门，武汉，广州，深圳，成都，西安。
　　第二大步骤，选出好房子。
　　好房子是指最容易出租和出售的房子
　　条件：1、好地段；2、好环境；3、好物管；4、好户型；5、房龄小；6、空置低。
　　1市中心是好地段，但是好地段满足以下3个条件即可：交通便利；吃饭便利；购物便利；娱乐便利；上学便利；看要便利。
　　房子离地铁站的距离步行小于10分钟，就符合交通便利的标准。
　　房子周围步行15分钟以内的范围内有超市、高、中、低档餐馆，就符合吃饭做饭便利的标准。
　　房子周围步行30分钟以内的范围内有大型商场，大型超市，电影院，娱乐设施就符合购物便利、娱乐便利的标准。
　　房子是好学区的学区房，就符合上学便利的标准。房子离医院的距离在5公里以内，就符合看病便利的标准。
　　2、好环境：小区外部环境，是指环境没有污染。
　　主要包括：1、噪音污染；2、空气污染；3、电磁污染；4、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头，距离至少要大于1000米。
　　3、好物管：指小区的物业管理好，能让房子增值。
　　小区内房子的老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况，只要小区的房子看起来像新的一样，地面干净，小区内环境看作顺眼，就可以认为该小区的物业管理做的好。
　　4、好户型：好户型指最容易出租和出售的户型
　　城镇居民二居室单元房占比为44。7，最好投资两居室的房子，面积在5575平，首选。5、房龄小：指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。
　　从投资的角度考虑，投资精装修的二手房，价格比新房要便宜，直接出租产生现金流。银行一般对于房龄超过2025年的房子就不提供贷款了，能贷款的房子要比不能贷款的房子更容易出售。房龄最好不要超过10年，如果房子其他条件特别好的，可以适当延长几年，但是不能超过15年。
　　6、空置低：是指没有人居住的房屋比例低。
　　空置低指的是这个小区的房子空置的比率，空置越低，说明该小区的房子越容易出租和出售，投资价值越大，在中国，10以内的空置率，就是表示空置低，房子比较抢手，1020的空置率，就是合理空置率，25以上的空置率，就表示房子比较难出租，我们不能投资这个小区的房子。
　　想了解小区的空置率，自己去调研，晚上9点的时候去数一下小区有多少家亮灯，多跑几趟，心里有个大概数据就行。
　　第三大步，等待好价格。
　　房地产市场和股票市场一样，都有很强的周期性。
　　著名的哈里森房地产18年周期模型：房地产的周期是18年左右，通常前14年房价是上涨的，后4年房价是下跌的。
　　在前14年的上涨过程中，通常又分为3个阶段。
　　第一阶段是缓慢上涨阶段，这个时间通常在7年左右。在第7年左右可能会有一个短暂的下跌过程，短暂的下跌过程结束之后，房价会进入到第二个阶段，快速上涨阶段。这个时间通常在5年左右。快速上涨阶段之后，房价会进入到第三个阶段，疯狂上涨阶段。这个时间通常在2年左右。疯狂上涨阶段结束之后，房价进入崩溃式下跌阶段，这个时间通常在4年左右。在下跌阶段结束之后，房地产会进入新的上涨阶段。
　　投资房子的收益来自两部分：净租金收益和资本利得。资本利得是多少要在卖房子的时候才能知道，具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑。
　　用净租金收益率来衡量
　　净租金收益率年租金净额初始投资现金总额100（年租金总额年物业费年房屋保险费年房产税年租金相关税年房屋维护费年房屋出租托管费年按揭贷款本息其他费用）（首付购房产生的税费）100
　　因为要长期持有，把10期国债收益率或者银行3年定期利率看作机会成本。当净租金收益率大于10年期国债收益的中位数时，此时买入房子没有风险，就是好价格。
　　在中国，持有房子的成本一般为租金515，我们按10估算。房贷月还款额，我们可以用房贷计算器计算得出。
　　房贷计算器的网址为：https：www。rong360。comcalculatorfangdai。html
　　打开网址，输入数字，我们可以看到这个房子每月需要还款xx元。
　　其实价格是能计算出来的。下面我们来计算一下。
　　举例：如果买这套房子，首付为140万，购买税费主要是契税和中介佣金，因为是二套房，契税为3，购买税费我们按5估算。我们假设房价等于X元时为“好价格”。
　　则：（4500120。96070X（4。92））（4070X570X）3。8
　　这里说一下6070X（4。92）为每年房贷还本付息金额，2为估算值，与实际相差不大。在贷款利率为4。9时，每年还本付息的金额大约为贷款额的6。9。
　　以上等式求解，可以算出X11853元。所以小白看上的这套房子，好价格为11853元。当房价小于等于11853元时，投资这套房子没有风险。如果后期租金从4500涨到了6000，“好价格”也会由11853元上移到15804元。如果后期租金从4500涨到了20000呢，好价格”就会由11853元上移到52682元。50000元平的价格就是“好价格”，值得投资。
　　第四大步骤，买入房产
　　买房注意事项：
　　1、产权有问题的房子不买：只考虑70年产权的商品房
　　2、房龄大于15年不买
　　3、不是精装修不买
　　4、贷款比例低于50不买
　　5、空置率大于20不买
　　6、感觉不好不买
　　第五大步骤，长期持有。
　　第六大步骤，卖出房子。
　　看售租比。
　　售租比房价月租金
　　售租比大于700，卖出
　　比如，售价300万，月租金4000元，售租比300万4000750700