房屋租赁合同，未能登记备案，有权解除合同。。。

　　法律知识要点：房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或从事经营活动的，根据《城市房屋租赁管理办法》第十三条的规定，房屋租赁合同实行登记备案制度。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。尤其是商铺租赁合同，办理租赁登记备案是申请工商营业执照的必备材料，具体的登记备案要求，各地政府有相应的地方性规定。
　　在实务中，常有当事人在签订租赁合同后未能成功办理备案登记，因此导致租赁合同无法履行并解除的情形，因此到底由哪一方承担法律责任？
　　对此，笔者认为，根据《城市房屋租赁管理办法》第十四条的规定，租赁合同签订后办理租赁合同备案登记是承租人和出租人共同的义务，所以，如果因未能成功办理租赁合同备案登记产生纠纷的，由哪一方承担法律责任，应根据承租人和出租人签订的租赁合同约定或法律规定进行认定。也就是说哪一方没有履行合同约定义务或法律规定的义务，导致未能成功办理租赁合同备案登记的，就由哪一方承担法律责任。
　　为了更好的阅读和理解上述法律知识要点，笔者分享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进行了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习交流所用！
　　案情简介
　　原告贺某军诉称：2013年7月22日，陈某芳与贺某军签订了《租赁合同》，约定陈某芳同意将366号建筑面积163平方米（以下简称案涉物业）出租给乙方作办公使用。2013年7月22日，贺某军向陈某芳支付了押金24000元。同日，案涉物业交付贺某军使用。2013年8月8日，贺某军向工商行政管理部门办理公司设立登记申请，申请设立有限责任公司，但因未办理租赁合同登记备案未果。
　　2013年9月10日，贺某军委托律师向陈某芳发出《律师函》，内容为贺某军要办理在案涉物业的营业执照，相关证件需要业主作为出租方缴纳出租税并办理租赁合同备案，但是陈某芳没有交税也没有与贺某军去办理租赁合同备案，导致贺某军无法办理在案涉物业的营业执照；贺某军要求陈某芳收到律师函之日起5个工作日内与贺某军或自行带相关证件办理《租赁合同》备案，并将备案回执给贺某军办理营业执照，否则，贺某军将在到期后解除双方《租赁合同》并追究陈某芳违约赔偿责任。陈某芳于2013年9月12日签收该邮件。
　　2013年11月2日，贺某军自行将案涉物业内的物品搬走，但在搬运过程中，陈某芳要求物业管理人员阻止贺某军将案涉物业内的物品搬走。后本案成诉。
　　判决要点
　　法院审理认为：陈某芳应按照合同约定将案涉物业交付给贺某军使用，贺某军应按照合同约定支付租金等款项。但在合同履行过程中，陈某芳、贺某军双方却因租赁合同登记备案问题而产生纠纷并导致《租赁合同》的最终解除，故本案中必须对租赁合同登记备案手续问题进行审查并对《租赁合同》的解除责任问题进行认定处理。
　　《租赁合同》并未对案涉物业的租赁合同登记备案问题进行具体约定，而根据《某市房屋租赁管理规定》第十二条规定，房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。该规定第十九条又规定，工商行政管理部门办理工商营业执照登记时，对以租赁房屋为经营场所的，应当要求当事人提供经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。由于案涉物业是出租用于办公用途，即使《租赁合同》并未约定案涉物业的租赁合同登记备案问题，陈某芳作为出租方有义务协助贺某军办理相关的租赁合同登记备案手续。
　　贺某军与陈某芳实际租赁的为面积163平方米的物业，其有权要求以实际租赁的物业办理租赁合同登记备案，但陈某芳由于将几间小商铺打通后形成涉案共163平方米的物业，导致无法对双方实际租赁面积的物业进行租赁合同登记备案，导致《租赁合同》最终解除，合同解除的责任应由陈某芳承担。
　　判决结果
　　综上，法院判决：确认贺某军与陈某芳签订的《租赁合同》已解除；陈某芳自判决发生法律效力之日起10日内向贺某军返还租赁押金24000元、支付违约金3000元、赔偿装修损失6000元。
　　律师点评
　　该案中，原、被告双方在租赁合同中未约定由哪一方负责办理备案登记，因此，双方均有义务配合，提供办理备案登记所需要的文件、资料。根据法院查明的事实，由于出租人陈某芳将几间小商铺打通后形成的涉案物业，但被告陈某芳并未办理新的房产证，导致原告租赁的商铺面积与房产证面积不符，因而无法办理租赁合同备案登记。被告陈某芳作为出租人有义务提供与租赁面积相符的产权证件，否则承担相应的法律责任。所以，原告请求解除租赁合同、退还押金、支付违约金和赔偿装修损失均得到法院支持。