影响二手房定价的因素有哪些？

　　二手房定价受很多市场因素的影响，那么，影响二手房定价的因素有哪些？二手房定价时需要参考哪些因素？二手房测算价格是怎么计算的？律图小编接下来为您详细解析有关影响二手房定价的因素的知识。
　　二手房定价因素
　　在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素。
　　1房屋因素
　　旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为3，7层为5，3层和4层为3，若是楼顶则为5；而朝向如无朝南窗则为5。
　　房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。
　　2环境因素
　　环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5，省、市重点中小学区的为15。
　　3心理因素
　　如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为8。
　　二手房测算价格
　　二手房，以同地区商品房价格为基准：
　　1房屋因素
　　（1）折旧：年折旧2
　　（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）10
　　（3）楼层：2、6楼3；7楼5；3、4楼3；1、5楼为基准价；若是楼顶另5
　　（4）朝向：无朝南外门窗5
　　2环境因素
　　（1）无物业管理5
　　（2）非独立封闭小区5
　　（3）有省、市重点小学区15
　　3心理因素
　　我们举一个实例来验证一下。
　　房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。
　　土地级别：二级地区。
　　房屋结构：混合一等
　　套型：“三小”套型10
　　建筑年代：1988年，折旧期12年（122）24
　　楼层：共七层，此房位于二楼3
　　朝向：南北
　　物业管理：非小区、无物业管理10
　　学区：重点中小学15
　　心理因素：8
　　当地商品房价格为：4500元平方米
　　4500（45002445001045003450010450084500152700（元平方米）。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。
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