上海二手房买卖流程是怎样的

　　上海二手房买卖流程：
　　购买二手房流程可分为“无贷款”和“有贷款”两种：
　　一、无需贷款的上海二手房买卖流程为：
　　1、卖方到中介挂牌。（一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可）
　　2、买方有初步意向，中介带其看房。
　　3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。（中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出）（买方应注意意向金何时转化为定金）
　　4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。
　　5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”（确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等）
　　6、中介公司尽快将意向金交至卖方（最好约上买方一起），此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。
　　7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。（成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等）；（中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改）
　　8、双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印（一般至少需要五本），双方亲笔签署，合同即时生效。
　　9、中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》，然后付尾款，交中介费（买卖双方各交房价的1），去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。
　　10、20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。
　　注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。
　　二、需要贷款的二手房买卖流程
　　1、卖方到中介挂牌。（一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可）
　　2、买方有初步意向，中介带其看房。
　　3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。（中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出）（买方应注意意向金何时转化为定金）
　　4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。
　　5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”（确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等）
　　6、中介公司尽快将意向金交至卖方（最好约上买方一起），此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。
　　7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。（成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等）；（中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改）
　　8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件（将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司，做初步评审，评审贷款人及评估房屋价格），防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。
　　房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤：
　　A、主贷人资信很好（年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑），一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第8项，然后凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理贷款手续（若卖方有时间也愿意配合更好）。
　　B、主贷人资信很一般，是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷，中介公司会到第7项后，直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。
　　9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。
　　10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。
　　11、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》（银行抵押权设定凭证）。
　　房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。
　　12、银行放款至卖方指定帐户。
　　阅读延伸：
　　签订二手房合同前应注意哪些
　　二手房交易需要缴纳哪些税费
　　二手房买卖合同的必要条款有哪些