在购买二手房之前须调查哪些事项

　　相对于一手房来说，二手房虽然存在价格低等优势，但其存在的法律关系较之一手房更为复杂，因此，人们在买二手房前须对各方面事项调查清楚。具体来说，在购买二手房之前须调查哪些事项？为了避免发生二手房买卖纠纷，人们买二手房要注意哪些细节问题？对于这些问题的具体答案，下文中将一一为您揭晓。
　　一、在购买二手房之前须调查哪些事项
　　首先，调查出卖人有无权利或资格出售该房屋。需要调查的事项包括：
　　1、出卖人是否是依法登记取得该房屋《房地产权证书》的所有权人；
　　2、房屋属于有限责任公司、股份有限公司所有的，有无公司董事会、股东会审议同意出售的书面文件；
　　3、房屋属于国有或集体资产的，有无政府主管部门的批准出售文件；
　　4、属于共有房屋的，其他共有人是否同意出售；
　　5、已购公房出售的，房改购房时同住成年人是否同意出售该房屋；
　　6、他人对该房屋是否存在优先购买权及优先购买权人是否同意放弃该优先权。其次，调查清楚该房能不能出卖。有下列情形的房屋是不能买卖的：
　　（1）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制该房屋权利的；
　　（2）侬法收回土地使用权的；
　　（3）权属有争议的；
　　（4）未依法登记领取权属证书的；
　　（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；
　　（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。若是已购公有住房和经济适用房出售，还要审查已购公房或经济适用房有无禁止买卖的情形。如果购房人是境外人士，还要调查清楚该地段的房屋境外人士能否购买。有些地段的房屋，处于国家安全和军事安全的考虑，国家安全部门是禁止境外人士购买的。这也是国际上一种常见的现象。
　　二、买二手房时要注意哪些细节
　　1、房屋手续是否齐全
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
　　2、房屋产权是否明晰
　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
　　3、交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
　　4、土地情况是否清晰
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
　　5、市政规划是否影响
　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
　　6、福利房屋是否合法
　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
　　7、单位房屋是否侵权
　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
　　上文中都有为您详细列举了出来。生活中，您在购买二手房的过程中，一定要时刻保持谨慎，要注意防范二手房中介陷阱，防范卖家一房多卖而可能会给您造成的损失。还要注意看房，审查房屋是否存在产权问题和质量问题等等。
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