一、什么情况下的房产是不能转让的
　　房地产的转让必须是依法登记并取得房地产权证书的房地产权利人，而房地产的受让人可以是中华人民共和国境内或境外的自然人、法人、其他组织，也可以是法律、法规、规章另有规定或土地使用权出让合同约定的其他自然人、法人、其他组织。
　　下列房地产不得转让，转让也无效：
　　（1）达不到下列条件的房地产不得转让。
　　以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25以上；
　　属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
　　按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的
　　（3）依法收回土地使用权的。
　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
　　（5）权属有争议的。
　　（6）未依法登记领取权属证书的。
　　（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
　　二、房地产转让方式主要有：
　　1。房地产买卖：转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款。这种行为贯彻平等、自愿、等价有偿的原则。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属于国家。
　　2。房地产赠予：城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与；土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。
　　3。其他合法方式：
　　以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
　　一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
　　因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
　　以房地产抵债的；
　　法律、法规规定的其他情形。
　　转让房地产可以通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人。但是在转让的时候，房屋的所有权是必须要与土地使用权一并进行转让。但对于一些情况比较特殊或者权利存在瑕疵的房地产，法律明确规定是不得进行转让。格外需要注意的是，转让房地产必须要签订书面的合同。
　　延伸阅读：
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