开发商逾期交房是否该给业主违约金

　　随着房屋交易量的日益增加，在购房过程中遇到的问题也越来越多。如果遇到开发商逾期交房，购房者是否可以向开发商要求违约金？请阅读下面文字了解相关问题。
　　从去年持续至今的楼市“寒冬”尚未转暖，清冷的市场让开发商坐立难安。而另一个严峻的现实如今又在北京楼市上演。在销售不畅的情况下，由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题导致的“延期交房”现象逐渐增多，而相关项目开发商在向业主解释延期交房问题时也是闪烁其词，颇有些“打太极”的意味，由此引发了业主的诸多不满，围绕买卖双方的“口水战”也日益增多。
　　法律咨询：
　　2008年，我付全款买了一套房子，开发商承诺在交房后36个月内办大红本，并且约定在4个月后交房，合同中也写明，如果逾期，开发商要给我万分之三的违约金。没想到，几个月前开发商才通知拿钥匙，光违约金他就应该给我11万元。我和他们商量，不用支付违约金但我换套大点儿的房子，开发商不同意。我能不能打官司要违约金？现在我还没拿房钥匙，打官司的话开发商会不会不给我房子？买房的时候开发商五证不全。
　　律师回复：
　　在合同中已经约定了逾期交房的违约责任，你完全可以走法律途径向开发商要求承担违约责任。五证不全要看缺少哪个证。
　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
　　另外该解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　一般来讲合同被认定无效，但是你可以要求其支付承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任并赔偿包括房屋差价在内的全部损失。
　　专家意见：
　　在针对“延期交房”话题采访中，多位行业人士均表示，和开发商相比，买房人在涉及房产纠纷时往往是“弱势群体”，买房人只有在跟开发商多次交涉无果后才会考虑到法院起诉，可这时已经距离交房时间很久，有的长达一两年，往往双方就诉讼时效就要争执很长时间，“耗时间又耗精力”，大多诉诸法律的买房人对此都头疼不已。但仍有不少当事人认为，打官司是促成违约金事项调解的最好方法，因为即便有千万种理由，开发商也多站不住脚。
　　不打官司的买房人其实也并不轻松。有的楼盘延期时间较短，开发商往往会利用房门钥匙、电卡等为砝码，要求买房人同意不再追究违约金，或只支付少量违约金作为补偿。如果延时时间较长，有些开发商就会“绞尽脑汁玩猫腻”，将违约金折换成物业费、装修押金、水电费等，买房人觉得这也算是把钱要回来了，但往往这些费用事后会被以各种理由扣除。
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　　阅读延伸：
　　逾期交房免责条款
　　逾期交房涉及的法律问题
　　开发商逾期交房没有约定违约金怎么办