一、疫情期间出租房免租金吗？
　　疫情期间可以减免房租，需要具体情况具体分析：
　　第一，如果疫情造成租赁合同不能履行的，比如临街经营商铺，被政府要求不得开门营业，租户可以据此主张减免租金。
　　第二，如果疫情期间能够使用房屋的，但因为疫情造成收益受损较大的，可以根据公平原则适当减少租金。
　　第三，如果因为疫情防控要求遭到隔离，但租户依然住在里面，则减免租金的主张一般不能成立。
　　二、疫情原因导致违约的违约金认定情况
　　《民法典》（自2021年1月1日起实施）第五百九十条第一款规定：如果当事人迟延履行后发生不可抗力，不能免除责任。因此，只有在疫情发生期间产生的违约行为，法院可以结合疫情及防控措施的影响以及当事人主张免除责任的理由，综合考量是否适用不可抗力条款。就疫情开始前租客已发生的违约行为，房主可以向对方主张违约金。
　　疫情期间，为了有效防控，许多地方采取交通管制等措施，多地法院也关闭了现场立案及服务大厅，客观上给当事人立案造成了一定程度的障碍。但根据《民法典》第一百九十四条规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力的障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止；中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。同时，各地法院也开通了微信立案、邮寄立案等多种方式，确保当事人的权利得到保障。因此，想要到法院通过诉讼解决纠纷的承租方或出租方，应对相关案件的诉讼时效进行把握和计算，或通过网络、邮寄等方式立案，从而保证及时行使自己的权利。
　　对于疫情期间，承租人因无法进行正常的工作和生产经营而无力承担租金的，应当由承租人与出租人之间进行合理的协商来进行认定，如果不属于不可抗因素导致的，那么是不可以免除租金的，相关情况属于违约的行为。

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