两人私下签订的租房合同有效吗

　　一、两人私下签订的租房合同有效吗
　　出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
　　（一）合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
　　（二）房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　（三）房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
　　（四）是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
　　综上，依据我国合同法的规定，个人房屋租赁签订的租赁合同如果符合法律规定的，是具有法律效力的，双方当事人需要履行合同。
　　二、如何认定房屋租赁合同的法律效力
　　认定房屋租赁合同的法律效力，主要应从以下几个方面来判定：
　　1。审查合同的主体是否适格，即出租人与承租人是来否具备有效民事行为的构成要件，如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。自2。审查租赁是否为法律法规禁止出租，只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。
　　出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。
　　在租赁房屋需要注意以下几方面的问题，如是以下情况是不能进行房屋出租的，请认真甄别：
　　1。未取得产知权或者经营管理权的；
　　2。产权有争议或者产权受到限制的；
　　3。不可分割的共有道房屋未取得其他共有人同意的；
　　4。属于违章建筑的；
　　5。不符合安全标准的；
　　6。已抵押，未经抵押权人同意的；
　　7。法律、法规禁止的。
　　房屋租赁合同只要按照合同要约已经履行，且合同没有违法欺诈等行为，没有备案的合同也是具有法律效力的。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
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