二手房买卖房屋买卖不破租赁是否适用？

　　一、二手房买卖房屋买卖不破租赁是否适用？
　　二手房买卖房屋买卖不破租赁是适用的，在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。
　　买卖不破租赁即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
　　《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，就本案而言，在租赁期内，因买卖发生房屋所有权转移，但原租赁合同对租赁人和新房主继续有效！所以邵无双要求实际交付房屋的诉讼请求是得不到法院支持的。同时滕大明、杨美华在签订房屋买卖合同时对邵无双隐瞒该房已出租的事实，导致未能按约定交付房屋，应当按合同约定承担违约责任。
　　二、适用瑕疵
　　1、是否仅仅适用于买卖。
　　“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但尚没有明确法律条文给予明确。
　　2、是否适用于“动产”。
　　“租赁”，依合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。
　　3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
　　现代社会每一项规则的适用都有它的适用范围和具体的适用的限制，所以必须要了解好这些规则，才能够准确的维护自己的权利，比如说买卖不破租赁规则，仅仅是适用于房屋对象，而且在限制方面与抵押权竞合的时候，需要考虑到设立的先后顺序。
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