买期房容易会出现哪些问题

　　在房产交易中，存在不少纠纷类型。比如，房屋质量相关纠纷、期房买卖纠纷、商品房预售中的纠纷、房屋中介纠纷。接下来律图小编就买期房容易会出现哪些问题的作相应分析。希望对您有帮助。
　　买期房“不放心”之一开发商实力
　　期房的最大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成，或者是无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”，不仅房产会贬值，而且还会直接影响购房者的正常生活，使购房者经济遭受巨大损失。俗话说：有钱好办事，开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一，因此我们也将其列为期房的“放心指数”之首。
　　开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”，也就是需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受到影响，房子盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。
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　　杜明房地产评估事务所创办人、房地产专家杜明
　　银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿还能力，这可能是对开发商实力最直接的判断。对于上市公司来说，可通过公开的财务年报、股票走势等进行判断，这些公司的融资渠道也比较畅通。对于普通消费者来说，还可从以下几方面判断开发商实力：
　　1。开发商以往的业绩；
　　2。项目总开发量和开工量这点非常重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工2幢楼，这样的开发商算是有实力吗？
　　3。市场占有率，象珠江、万科、中远这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率非常高，如果没有一定的实力是很难应付的；
　　4。工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。
　　买期房“不放心”之二开发商信誉
　　信誉是保证期房承诺兑现的根本。从开发商以往的作品当中，可以很容易地看出其对信誉的重视度。象万科、珠江这样的企业，所开发的项目均以企业名称为品牌，将每一个项目的成败当作是影响企业形象的关键，因而，信誉就能为期房质量作保障。
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　　北京奥林匹克花园市场部经理范睿
　　从开发历史中最能看出开发商是否有信誉楼盘是否都能按时交工？楼盘品质如何？项目是炒概念多还是比较实在？住户对楼盘的评价如何？楼盘是否发生过严重的纠纷？开发商的态度如何，是“积极服务”还是“老大作风”？在考证发展商信誉的同时，还应避免几个误区：
　　1。有钱不等于有信誉，有的发展商公司虽实力不强，但兢兢业业、极重信誉；
　　2。有口碑、有品牌的企业也会犯错误，这是很正常的事；
　　3。犯过错误的发展商并不等于没信誉，关键要看所犯错误的性质、频率和解决问题的方式。如果同样的问题在一个发展商的若干个楼盘重复出现；如果同一个发展商经常犯这样那样的错误，那我们就能认定它的内部管理有问题。对于这样的发展商，再有名气也应“避而远之”。
　　买期房“不放心”之三开发商管理
　　从办事效率、营销手段、销售部门与工程部门的协调、以及开发商内部的人事变动情况，都可以对其管理水平形成基本判断，管理是否得力，是保证期房各项承诺能够兑现、质量得以落实的关键。若开发商管理有问题，容易导致责任不清、承诺不兑现等情况，即使想把项目做好也会心有余而力不足。
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　　北三环沿线某房地产项目销售经理
　　1。从施工现场看管理：一位行业高手的经验是“看房要看工地，看工地要挑雨天”，一个施工现场满地泥泞、臭气熏天的楼盘，未来品质无疑需打问号；
　　2。从售楼处看管理：售楼处是企业的窗口，其管理水准、售楼人员的服务意识，无疑也是开发商管理水平的缩影，若在上班时间工作人员吃油饼、嗑瓜子，您会放心地把数十万元钱交给这样发展商吗？反之，若您从工地看房回来，售楼处已备好擦鞋器，这样细致体贴的发展商，其提供的产品当然更“以人为本”。
　　买期房“不放心”之四销售证件
　　房产项目的销售证件是购房人将来能否拿到产权证、合法权益能否受到保障的“生死线”。这就是人们常说的五证：
　　1。国有土地使用权证
　　如果不能取得国有土地使用权，就不能取得房产证，而开发商取得此证的前提就是得向国家交纳土地出让金，许多开发商不能及时取得此证往往是由于资金紧张导致。
　　2。建设工程规划许可证
　　房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可。
　　3。建设用地规划许可证
　　4。开工证
　　5。预售许可证
　　虽然“买房看五证”对购房人已成为ABC，但部分“精明”的开发商已开始玩起新的花样：
　　1。利用证件复印件修修改改、大做文章；
　　2。证件中建设单位、项目、建筑面积前后不一致；
　　3。预售许可证预售范围一项都会注明允许预售的楼座、楼层，但有些发展商往往乘购房人不留意此项而超范围预售；
　　4。开发商将部分在建房屋、当然也包括其所依附土地的使用权抵押、申请贷款进行新的开发。从客观上分析，这种方式其实并不违法，因为在此过程中房产的物权还属于开发商，并未完成向购房人的转移；但如果开发商不能及时清偿贷款，购房人就有无法及时取得房产证的可能；
　　5。虽然取得建设工程规划许可证，却超高、超面积建设，使购房人权益受到侵害。
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　　北京世联新纪元律师事务所郭玉涛律师
　　1。查看证件和批准文件的原件，并仔细核对名称是否一致，是否存在超范围销售、超规划开发的情况；
　　2。查看国有土地使用证原件时，看“他项权利”一项中是否有抵押记录。因为在我国，在建工程和土地密不可分，如果某一地块被设定抵押，其地上房屋也必定在抵押之列；
　　3。“乡产权”即农村集体土地上所建的房屋绝对不能买。
　　买期房“不放心”之五宣传手段
　　期房的宣传手段，既包括各种媒体广告、宣传活动，也包括展示楼盘的效果图、沙盘、样板间、楼书等各种宣传材料。期房主要靠广告宣传促销，但随着楼盘的最终建成和交付，实物与宣传难免会有出入，使期房纠纷很多都成为“宣传惹的祸”。
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　　北京中原房地产经纪有限公司住宅项目部销售总监殷则环
　　1。冷静看广告。广告不是合同条文，要学会“去伪存真”，很低的起价、若干分钟的车程等不要轻易相信，最好眼见为实；
　　2。别迷样板间：样板间只是一种展示，装修成本通常不菲，在样板间里您要多留意的是房屋的格局；
　　3。最好看施工图：有的户型图明显比例不当，感觉上会比实测中宽敞得多，所以最好去现场看或问销售人员要施工图；
　　4。别被优惠迷了眼：各种优惠活动是期房宣传的手段之一，但最好冷静对待，别为蝇头小利将老本赔进去；
　　5。学会区分楼书：面对越来越厚、越来越精美的楼书，只看具体的产品介绍、有效数据即可，万不可被诗情画意陶醉，更别把效果图当实景。
　　买期房“不放心”之六销售承诺
　　购期房时因轻信承诺引发的纠纷很多，原因有三：一是售楼人员的销售压力大，片面追求销售业绩，先把购房人“套”进来再说的心态在作祟；二是销售人员对项目的不当理解，也会导致宣传偏差；三是，目前楼盘销售队伍流动性很大，容易造成售楼人员的不负责任、随意承诺的现象。
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　　北京中原房地产经纪有限公司住宅项目部销售总监殷则环
　　辨析售楼人员的承诺可信与否，“冷静”二字最重要：
　　1。要学会多问售楼人员几个“为什么”；
　　2。要学会多问自己几个“为什么”；
　　3。实地考察，思量再三；
　　4。要求开发商将承诺内容签进合同或补充协议，以免落得日后口说无凭。
　　（好像售楼人员的口头承诺（可录音）也可以当作呈堂证供了，请问问律师。）
　　买期房“不放心”之七房屋面积
　　因房屋面积缩水引发的纠纷非常多，因此，我们将面积列为期房放心指数的一个要素。
　　在《北京市商品房销售面积的计算及公用建筑面积分摊》中规定：商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。在购房合同文本中，虽然已经要求开发商将这几项的具体数字明示，同时也规定了3的正负误差，但期房的面积风险仍然存在：
　　1。分摊的公用面积界定模糊，将不应计入分摊的面积计入分摊，购房者无法确认分摊组成是否准确；
　　2。交房时分摊面积增加而套内面积缩水；
　　3。交房时没有出具政府认可的《竣工验收备案表》和《面积实测数据》，面积实测数据不清；
　　4。将分摊面积重复销售（将业主已经购得的分摊部位出售或者出租）。
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　　北京京伦律师事务所郗建文律师
　　由面积产生的种种风险尽量通过签定《补充协议》的办法进行规避：
　　1。在补充协议中签定套内建筑面积与分摊面积同比增减，或者套内建筑面积、分摊面积的变化要保证分摊系数不变；
　　2。约定在交房时开发商要提供政府认可的《竣工验收备案表》和《面积实测数据》，同时要约定面积发生误差时的处理办法；
　　3。如果对面积数据存在怀疑，可以聘请专业测绘机构进行测量。
　　买期房“不放心”之八社区规划
　　规划的会所变成了物业管理用房，绿地面积减少，老人活动中心成了出租的办公楼，水景也在分期开发中挪窝等等，这些由于变更规划而导致的房屋纠纷越来越多，成为困扰期房购房者的主要风险。
　　按照程序，开发商做前期规划时，必须要取得有关部门颁发的《中华人民共和国建设用地规划许可证》和《中华人民共和国建设工程规划许可证》，这两个证书对建设用地和建筑物的使用、形式、开发面积等方面有比较严格的规定。但在实际开发中，总体规划下来后，由于市政建设或其它原因，一些细部的变更在所难免，而在分期开发的期房中，这种现象更易发生。但如果开发商不将这些变更明示购房者，等购房者签定了合同或者入住之后才发现时，矛盾在所难免。
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　　北京京伦律师事务所郗建文律师
　　通过签定购房合同来解决：
　　1。将平面图或者楼书、广告中的社区道路、绿地面积、配套公建的属性都注明在合同或者补充协议中；
　　2。约定小区规划能否改动以及因何种原因可以改动；如果是部分改动又如何处理；同时如果规划发生变更给购房者带来损失如何弥补等条款，这样才能确保万无一失。
　　买期房“不放心”之九购房合同
　　如果说期房通过广告、沙盘、楼书等诸多手段在购房人心中描绘了一个梦想家园的话，合同则是让“美梦成真”的充分保障。没有“白纸黑字”的约定，一切承诺都有可能成泡影。
　　总结购房人的诸多教训，在合同签署过程中经常会在以下环节出现麻烦：
　　1。开发商虽采用“北京市国土资源和房屋管理局监制”的统一合同文本，却已将其中很多空白部分填完，而且不让购房人新增“补充条款”，购房人只有签字盖章的份儿；
　　2。约定开发商违约的赔偿比例过低，或对购房人的约束明显比对开发商的严格；
　　3。不可抗力范围过泛，例如有开发商约定：“不可抗力是指但不限于开发商不能预见的情况”，这相当于一种无限排除，对购房人显失公平；
　　4。交房时总建筑面积不超过误差范围，而套内面积缩小、公摊面积增加，买房人“哑巴吃黄连”，有苦说不出；
　　5。承诺的规划、设备设施变更，如绿地减少、洁具或电梯品牌改变等；
　　6。交房条件约定不清，交房时一片工地，燃气、电话、卫星电视等不能及时开通；
　　7。物业服务、车位收费没有约定或约定不清。
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　　北京世联新纪元律师事务所郭玉涛律师
　　1。文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示，需要双方共同协商签定；
　　2。签署补充协议是开发商和购房人双方的权利。不过，有些项目由于销售火爆或开发商对后期开发没有信心，拒不让购房人签补充协议，对此，购房人应有清醒认识：买卖双方是平等的法律主体，不让签并不能说明开发商违法；另外，凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺，对此，购房人应事先明悉，不该事后抱怨；
　　3。将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容（当然最好能有规划文件的复印件）签进合同，如开发商不配合，也一定要尽量争取将您在意的几点事项，如“涉外租赁权”、“产权证办理”、“学校建成日期”、“楼下的绿地”、“车位”等特别给予书面约定；
　　4。为避免公摊面积增大、户内面积减小，而面积增加值又在误差范围内的情况发生，对于面积差异的处理宜选用合同文本第二项，双方最好就此协商好解决办法，如“公摊面积超过多大比例开发商不得再要求购房人付款”，“户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿，如何补偿”等；
　　5。详细约定交房条件，如提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电开通等等；
　　6。开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房人要求改为“按个人住房商业贷款利率”，以示公平；
　　7。将“不可抗力约定”条款中“包括但不限于”的“但不限于”删去，并最好约定“当确因市政原因延误交房时，应提交有关部门的证明文件”；
　　8。开发商是无权就物业管理作出承诺的，所以，在合同中约定物业管理费的意义并不大；
　　重要的是，要在签定购房合同的同时要求开发商出示经小区办备案的《物业管理公约》。
　　总之，最简便有效的方法是：把开发商提供的合同复印件拿回家仔细研究，如有条件最好聘请专业人士帮忙，至少自己要按条款逐一试算、试想当每一项条款开发商执行不利时，合同中是否已约定处理办法，约定的内容、赔偿是否让你满意，而千万不能只约定“不能怎样”、“应该怎样”，却没有约定处理及赔偿细则。
　　买期房“不放心”之十房价抗跌性
　　买房人购房都是指望它保值和升值的，若期房变现时，房屋价值不生反降，势必会造成经济损失，因此，我们降“房价抗跌性”也列为衡量期房放心度的一个重要指标。
　　一般来说，房屋的性价比越高，房价的抗跌性越强。此外，开发商给项目定价的策略，也会带来房价风险：
　　1。房价主要受市场的供求关系影响，市场中特别是周边市场中同类产品供大于求，房价降价的可能性就大；供小于求，房屋降价的可能性就小；同时，同一区域内周边经济适用房和低价房的大量供应，也会冲击这一区域商品房房价，像回龙观、天通苑等经济适用房周边项目期房、现房的价差就相对较小；
　　2。开发商对项目的定位、期望过高，承诺没有兑现，项目的设计、规划和成品存在差距，房屋就会降价，在楼市中经常能看到如开发商的实力不够，项目变成烂尾楼的；证件不全被查处的；装修材料没有按标准选用，造成房屋质量出现问题的；规划没有落实的等等。这些情况一旦形成，市场对项目的发展前景产生质疑，降价则成为必然。
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　　伟业顾问李雪妍
　　期房的房价是在以上诸个条件的基础上制定的，消费者要规避期房的价格风险，除了上述因素外，单以房价本身还要从以下几个方面考虑：
　　1。了解宏观经济情况对房地产市场的影响，如金融、股市等；
　　2。其次要对区域市场作综合分析，例如项目所在的地理位置、交通状况，区域有无升值潜力，同区域内同类产品的供求情况等；
　　3。针对楼盘项目的具体细节进行比较，如价格是否合理，期房房价与同等条件的现房价差有多少，如果差距很多，则房价抗跌空间就大，即使贬值，价格也不会太难接受，投资收益影响不大。
　　律图小编为您整理，希望您了解更多有关买期房容易会出现哪些问题的相关法律知识。在遇到相关情形时，能够妥善处理。避免不必要的纠纷。
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　　购买期房注意事项是什么
　　买期房容易会出现哪些问题
　　购房者在购买期房时，需要留意哪些方面