商品房预售怎么登记备案

　　一、商品房预售怎么登记备案？
　　商品房预售合同备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
　　房地产开发企业应当自联机签约之日起30日内，向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记
　　1、网上打印的商品房预售合同一式四份（双方当事人已签字或盖章）；
　　2、网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书；
　　3、房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（或负责人身份证明书复印件、授权委托书原件各一份；
　　4、国有土地使用权证原件及复印件各一份；
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》
　　第四十四条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”
　　《城市房地产开发经营管理条例》
　　第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”
　　《城市房地产开发经营管理条例》
　　第三十二条“商品房预售合同订立后，应当按照规定向房地产经营主管部门备案。”
　　二、房屋买卖合同注意事项是什么？
　　（一）注意审核土地使用权是否存在抵押
　　购房者购买前可向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为现实中，很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。售房时如果开发商隐瞒此抵押情况，这将对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。
　　（二）仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件
　　1、开发许可手续是否完善直接影响所购房屋产权是否有保障，所以至关重要。
　　商品房开发的法定手续（许可程序）包括：立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。对于开发手续，应特别注意各许可证件中的开发主体名称、开发土地用途、开发土地范围等必须相互一致；土地使用权的年限也应特别关注，有土地使用年限的是出让土地使用权，没有使用年限的是划拨土地使用权，而划拨土地是不能用于商品房开发的。
　　2、注意查看卖方的“一照”、“两书”、“五证”
　　“一照”：即企业法人营业执照。
　　“两书”：即商品房质量保证书和商品房使用说明书。
　　“五证：即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、内（外）销商品房预售许可证。其中最重要的是土地使用权证和商品房预售许可证。尤其要注意有些开发商的预售许可证冒名顶替。
　　（三）要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序
　　大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。
　　1、一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。
　　2、如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
　　综上所述，商品房的预售登记备案实质上也是当地的房管部门管辖的。如果没有向当地的房地产经营主管部门进行备案，房地产开发商是要承担相应的法律后果的，国家之所以要求对商品房预售合同进行备案，本质上也就是为了避免炒房的这种恶劣现象。购买商品房过程中，业主务必要提前了解房屋买卖方面的法律规定。
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