商品房购房须知是什么？

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　　买房是很多中国人人生中的大事，大家都不想在商品房购买的时候尤其是期房购买时，碰到买的房子不尽如人意，更不想遇到上当受骗而导致法律纠纷的出现，下面律图小编将从多个方面为您从购房的各个流程详细叙述一下商品房购房须知，希望对您有所帮助。
　　一、购买商品房的一般步骤是哪些？
　　（1）确认开发商是否是有合法手续的房地产公司。
　　房地产公司销售现房，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，应当具备“五证”和“两书”。“五证”即：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。“两书”即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。关键是检查有无《商品房销售证》。预售时应具备“五证”，关键是检查有无《商品房预售许可证》。
　　发展商应当明示的事项：
　　1、开发资质和营业执照；
　　2、商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；
　　3、项目开发进度和竣工交付使用时间；
　　4、项目及其配套设施的平面示意图；
　　5、是商品房的结构类型、户型、装修标准，公共和公用建筑面积的分摊方法；
　　6、是预售商品房的价格和付款方法；
　　7、是商品房预售的专用账户；
　　8、是物业管理事项；九是法律、法规规定的其他事项。
　　（2）签订认购书。在和开发商沟通洽谈满意之后，购房者会到售楼处签订认购书，并交纳定金。在签订认购书前，作为销售方的开发商应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件交给购房者，并应实事求是地介绍项目的进展情况。购房者一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时，因条款达不成一致意见，卖方应退回定金。
　　（3）签订合同。购房者在售楼处签订认购书后，应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购买房产，都要对契约的每一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，对示范文本的补充部分要格外重视。
　　（4）办理人住。在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，确认无误后再签收房屋交接验收单。同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款。所以人住前，必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同，交纳物业管理费用。需特别强调的是，签收房屋后，视为购房人接受房屋，在开发商未取得竣工验收或房屋质量有问题时，均可拒绝签收。
　　（5）产权过户、领取产权证。发展商最后要积极配合业主办理房产过户手续最终办理房地产权证。
　　二、签购房合同易忽视哪些问题？
　　（1）合同有没有建筑及装修质量标准的细则。
　　（2）有没有对附属配套设施的有效制约条款。
　　（3）合同有没有规定发展商延期交房的具体罚则。
　　（4）有关房屋面积方面的条款。
　　（5）关于价格、收费、付款额方面的条款。
　　（6）在合同中有关房屋质量的条款也是容易产生纠纷的地方。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。
　　三、签合同时要注意哪些细节问题？
　　（1）购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免与国家的政策法规相冲突，文字表述要清晰、准确，签订合同的买卖双方身份、责任要明确，合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位。签字人是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
　　（2）合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时一定要具体、明确，房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积的分摊原则等要明确说明。
　　（3）房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
　　（4）其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业管理的收费标准，并对房屋的整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
　　（5）违约责任的约定一定要双方对等，否则吃亏的还是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：购房者不按期交款；开发商不按期交房；面积变动超过约定幅度；房屋装修标准、质量不合要求、保修不到位；产权过户手续不全或不能按期办理；公共设施不到位；宣传或广告承诺不兑现。
　　四、购房时交定金要注意哪些问题？
　　根据合同法有关规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立《意向书》、《预订书》等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”购房者签订《房屋认购书》与签订正式合同同样须谨慎。
　　（1）确认房产的资质。《预售合同》有规范文本，但《房屋认购书》条款较简单，有些房产商可能利用《认购书》中未必要写明《预售许可证》等资质情况来规避法律，购房者不可忽视这一点。
　　（2）具体基本生效条款。尽管并没有明确的法律规定《认购书》中必须写明哪些条款，但从法律原则上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价、交付时间、生效条件等必须有明确的约定。
　　（3）内容合法。形式上虽无限制规定，双方可以就违约责任等达成一致的意思表示，但这些意思表示都必须在合法的前提下达成定金、违约金的约定同样不可超出法律法规限定的范围。如果购房者对某套房确实很满意，一定要订购该房，可直接签订房屋预、销售合同。这样购房者就有充分的主动权与开发商就合同内容进行平等协商。如果实在要签房屋认购书，则要对在何种情况下扣定金、扣多少以及何种情况下要将定金退还作明确规定。
　　消费者在订立定金条款时，应当把握这样5个问题：
　　（1）定金条款并不具有强制性，它仅是指导性的，消费者可以依法自主决定是否订立定金条款。
　　（2）应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况。
　　（3）虽然已订立了定金条款，但只有消费者在交付了定金后，合同才生效。
　　（4）要分清定金和预付款的区别。预付款就是预先支付，但预付款，不能适用定金的罚则。
　　（5）谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验，在某些条款内容上设下陷阱，故意让消费者违约。
　　（6）定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质。如果收取订金的一方不能履行约定则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。
　　五、开发商不让签补充条款怎么办？
　　商品房买卖合同应是买卖双方平等自愿订立的合同，对于开发商不同意购房者在合同中签订补充条款的行为，购房者完全可以不购买其开发的房屋。但因为有些购房者在交纳定金时，未与开发商在认购书中做出“如因商品房买卖合同条款双方不能达成一致时，购房者有权退房，开发商应将定金全额退还”的约定，购房者在交纳定金后，开发商不同意购房者在合同中签订补充条款时，购房者往往比较被动。因此，建议购房者在交纳定金前，要求开发商出示商品房买卖合同文本，并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜，在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金，或者在交纳定金时在认购书中与开发商做出上述约定。
　　六、交易过程中应注意哪些事项？
　　（一）合同的签订过程中的注意事项
　　1、购买二手房签订合同时，一定要仔细查看合同内容。如果合同内容模糊、条款概念存在争议，特别是费用的分担问题含糊不清时，不要盲目签订合同。合同中关于缴收房款、房屋交付使用日期、免责条款、违约责任等方面的条款，都应要求中介公司把内容写清楚，避免产生歧义。
　　2、各项约定应以合同的书面形式订立。应将各项“口头”承诺写进合同：经纪人及卖方承诺的相关事项均应要求在合同中写明。经纪人承诺协助办理交易过户手续、按揭手续的，应要求在合同中写明办理手续所需时间。
　　3、合同中需约定经纪服务的内容及完成标准，服务收费标准（即中介费）、支付时间以及定金的收取及违约事项的约定。
　　（二）各项税费确定的注意事项
　　1、确定房屋取得时间
　　根据国家规定，住房购买取得时间是否满5年，所需缴纳税收有很大差异。取得时间的计算一般是根据房产证上载明的时间起开始计算，但也有例外。比如，该房产是继承取得的，就需要看上一手买卖时取得的房产时间。类似情况还有离婚分割、房屋变更登记、更正登记等情况，都需要中介或出卖方先行告知。
　　2、确定房产交易价格。
　　房产交易中心提供格式化的买卖合同，以此合同办理登记才有效，而实际上，买卖双方在中介机构已经签订了关于房价与相关费用如何缴纳的合同，在办理登记手续时，中介机构往往会让交易双方在办理登记的合同中将房产交易价格填低，而此时在税务部门较低的合同价格可能会无法通过，最终按评估价缴税。税收的变化往往是买卖双方产生纠纷重要因素。因此，在签订两种合同时，要将房产交易价格填写一致，避免纠纷的同时，也保证了按照法律规定缴纳税款这一公民应尽义务的完成。
　　（三）给付定金的注意事项
　　交易过程中应慎重给付定金，并要求房地产中介公司开具书面票据作为凭证。定金应直接交给中介公司，并要求开具加盖该公司财务专用章的有效票据，并妥善保存否则。同时，要区分定金和订金在法律上的区别。定金是具有担保性质的，而订金则属于预先支付的一部分价款，不具备担保的性质。
　　七、交易过程中如何避免纠纷？
　　1、如何避免买方卖双方的纠纷
　　采取按揭方式购买二手房屋的购房者，应在自己能力范围内选择合适的房屋，了解自身经济状况、还款能力及银行提供按揭的条件，慎重购房。要防范可能出现的风险：如欲购买的房屋申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，可能导致购房失败的，可要求中介公司在合同中注明免责并退回所交款项。以此来避免发生因贷款延误，或出现无法办理贷款时的矛盾。
　　2、如何避免与房产中介机构的纠纷
　　为减少纠纷的发生，应做到不与经纪人私下交易。不通过房地产中介公司就与经纪人私下成交的，往往会导致交易过户、交楼等手续没人跟进，或经纪人拿了钱就失踪等情况产生，造成损失。信守承诺，依法履行合同，不擅自违约。不得与经纪人串通，损害房地产中介公司或另一方当事人的利益。针对经纪人所提出的规避税费等办理登记手续过程中的不合规建议，要能明辨是非，否则极有可能成为诈骗共犯。
　　3、出现纠纷时如何解决
　　买卖双方应该将相关的合同、票据原件妥善保管，在双方无法达成一致意见的情况下，可以以此为证，并通过裁决、诉讼等合法的方式解决出现的矛盾纠纷。
　　以上就是商品房购房须知的详细介绍，希望对您以后购置房产时有所帮助。在购买房产时，一定要查验清楚开发商的资质，多跑售楼部多对比多挑选，宁愿不选也不愿选错，在购房时一定要冷静思考，不能一冲动就敲定合同，对商品房合同一定要仔细查阅，逐条核对，以保障自己的合法权益。更多相关知识您可以咨询律图山东律师。
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