那些能躺赚的房子，最终砸手里了

　　我们一起聊聊赚钱那些事儿
　　9月份的时候，不是跑了一趟泰国，考察房产嘛。
　　（o）说实话，对比自己了解到的，差别蛮大。
　　又听海外置业的朋友讲了一段时间的内幕，水还是挺深的。
　　一
　　我朋友就是那种跟风买房，结果一不小心在泰国高位接盘了。
　　从去年开始，国内的楼市开始调控，房地产的投资空间被挤压。
　　于是，朋友就盯上了海外的房产。
　　说到海外房产，投资的逻辑和国内有相似之处。
　　最起码，经济、人口、教育、医疗等方面，是一个往上走的国家，才能吸引人入手。
　　别说，泰国还是挺符合条件的。
　　首先说到经济，泰国的GDP都是走高的，并且超额完成了自己定的小目标。
　　大家吃吃喝喝，人民幸福指数挺高的，失业率低到进了全球前十。
　　这种情况下，通货膨胀还把控得很好，到2018年11月份，通货膨胀是0。94，相比之下，中国是2。5。
　　再加上有一带一路和克拉运河，未来经济增长是可以期待的。
　　总的来说，经济增长不贪快，稳扎稳打，发展空间很大。
　　人口上，泰国可以从本土人口和流入人口来看。
　　本土人口和日本等发达国家相比，人口处于正增长，且人力成本较低，在人口红利期。
　　说实话，中美贸易战一定程度上利好了泰国。
　　人口流入主要靠旅游业。
　　就拿中国游客来说，去年送去了九百万，今年送去了过千万。
　　还有一部分是来工作的，今年的工作签第三季度就有8。8万。
　　人多的地方，衣食住行都是赚钱的地方。
　　并且，泰国的医疗水平处于世界水平，费用却比较划算。
　　举个例子，12冠状动脉手术，在美国费用约28。7万，在中国约5。6万，在泰国只要2。9万。
　　所以每年有超过300万人赶往泰国，接受心脏、整容、牙科手术等各种医疗服务。
　　教育的话，无论公立或私立的学校，学费都不是太贵。
　　公立学校的收费标准由政府统一规定，一年的学费200元人民币左右。
　　泰国国际学校比较多，从幼儿园到高中价格，每年6w到10w不等。
　　这对比国内的国际学校，在泰国的学费算便宜了，入学也相对容易得多。
　　之前有专门写过去泰国陪读的故事：辞去年薪百万的工作，只为海外陪读
　　从基本面上看，这些都是房价和租金上涨的动力。
　　二
　　之前和大家说过，房子赚钱的方式，无外乎，有两个：
　　一是保值增值，转手赚差价；二是租出去拿租金。
　　泰国在这两点上的收入都很可观：
　　曼谷租金回报年化在4。56；普吉岛的租金回报年化在610；巴堤雅的租金回报年化在67。
　　热门城市租金回报率年化有6。58；房价最近5年年化在810。
　　而且过去的十年，泰国房地产价格走得还是挺稳的。
　　国家经济对房地产市场的依赖度远远没有中国那么高。
　　就拿曼谷的公寓来说，10年内，均价从67028株平，涨至119918株平。
　　折合人民币，从1。4万平涨到了2。5万平。
　　这放中国一个二线城市，半年内就涨完了，或是新房限购，二手房一瞬间就能这个水平。
　　可以理解为，泰国楼市的泡沫不大。
　　还有点抗跌的意思，08年金融危机、11年特大洪水、14年政变、16年国丧、17年宣布大选等。
　　曼谷公寓价格指数居然都没下跌过。
　　对了，在泰国购置房产比在别的国家容易，没有门槛。
　　通行方便，落地签、工作签、养老签证都可以过去买房。
　　并且泰国房产具有永久产权，没有房产税和遗产税。
　　三
　　这么一套信息下来，我朋友就感觉不去泰国买套房子就亏了。
　　今年年初，被中介一忽悠，就跑去泰国买两套，就等赚一笔呢。
　　一年过去了，都没转手卖出去，打听了一下才知道自己高位接盘了。
　　讲道理，泰国这个情况，买房确实能赚到钱。
　　不过中国投资客去的多了，就把中国击鼓传花的特色带过去了。
　　炒楼花的背景有两个：一是泰国的房子每年有一定的涨幅。
　　二是，泰国开放商允许交房之前，将房子更名，需要交更名费。
　　基于这两点举个例子：
　　一般泰国房子假设周期是2年，假设每年升值10，如果房子加价了20，交房之前转手的话，会一点利润没有。
　　加价就是中介包盘之后协商拿到定价权后，提高房子价格卖给中国的投资客。
　　中介赚个服务费，加价也是合理的。
　　只不过这一加价就增加了风险，导致盈利的概率变小。
　　更有的中介加价过猛，像我朋友那样，直接成为中介的接盘侠。
　　这个时候朋友醒悟过来，膨胀起来的贪婪才灭了。
　　这些投资泰国房产好的一面，自己用心找找都能了解到。
　　可那些黑色地带却很少被挖掘出来，海外资产配置，不难想到：
　　政治风险、汇率风险、购买成本、管理成本等。
　　中国的房子会烂尾，会接盘，外国的房子也会烂尾，也会砸手里。
　　最基本的道理：高风险高收益。
　　我不想以最大的恶意揣测中介，那些吹嘘高回报，却试图掩盖风险的中介就要小心了。
　　能和你谈风险的中介是值得考虑的。
　　最后提一句，投资路上，控制住自己的贪婪。
　　来源：理财中国