深圳楼市冰火两重天：南山房价破10万，龙岗房价

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　　问：老师好，五百万预算，分别从投资和居住两个角度，帮忙分析购买龙岗大运颐安都会中央五期新房如何？感谢！
　　答：你这个问题的回答可不简单，颐安都会中央的五期还没有开盘，近期我刚去看过，颐安的五期主力户型是109四房，预估单价在5。7w单价左右，并且还有三四千的装修费。500w预算是刚好买个89的毛坯了，含装修费应该只能买76的小三房。之前也回答过，这个户型的朝向和噪音就不太妙咯。另外颐安所带的华南师范大学附属，还没有展示出很好的成绩。板块的投资属性来说是很好的，东部绝对中心、4线地铁枢纽、大学城balabala一大堆利好，不过也要买到对的楼盘和对的产品。
　　问：十三老师你好，我是十三房的老粉，追随十三房买到了雅居乐的清水湾，后来买深圳，你们当时还没有去深圳，我在2018年买龙岗喜悦里小区，买的111平，469万总价，单价4。2万，现在看没怎么涨，当时看过宝中体育场附近的没有买，现在后悔死了，请十三老师分析一下这个楼盘后期走势以及后续操作，谢谢！喜悦里我当时是抵押贷款买的，抵押每个月还款7500按揭那边因为贷了五成，每个月还款14000一个月总共还款21500元，现在差不多快两年了，没有涨。这样看，我是不是亏了？谢谢
　　答：老粉你好，首先感谢对十三房的信任〔握手〕。18年看了宝体，最终买了龙岗，想必把大腿根儿都拍红了。我们来算笔细帐，400多万预算18年看宝体，大概率是金成时代、泰华君逸世家这些品质一般的老盘，到现在涨幅大约40，目前已经横盘。喜悦里111平现在总价540万左右，涨了16，而且龙岗正在补涨阶段，预计到下半年，最终能收获30左右的涨幅，比起宝体的老盘并没有差太多，所以很多事从长线来看，不像你想的那么杯具。当然如果硬要类比诺德，雅筑这些妖盘小户型的涨幅，我也无话可说。后续如何操作，等龙岗补涨完毕，纯投资可以考虑置换，根据当时的市场形势再做决断。
　　问：大十三老师大，现在650买佳兆业上品还值得吗，纯投资，感觉预期收益是不是太低了
　　答：关于佳兆业上品雅园这个盘，不好意思我又要吹一波。去年12月份，西部已经上天，福田也补涨不少，很多人认为大涨已到尾声，选筹难度很高。当时我们判断上品雅园会快速补涨，推荐给了几个签约客户。当时两房450，三房550，我们主推潜力更大的两房，有两个客户以450万入了两房，有的犹豫放弃了。到今天，雅园的两房挂盘价580600，成交价560，四个月时间，除掉过年和疫情的两个月，两个月收获了25的涨幅，在深圳上涨的后程，获得了几乎不输于西部的涨幅，是非常难得的。现在雅园的三房已从550到了650，上涨100万，后续理论还有一些涨幅，但鉴于学位收益的不确定性，这个筹码现在肯定不是优选了。
　　问：桃源村三期经济适用房，还没有转红本，中介说可以找担保公司补地价转红本，但是要先交定金，这种操作有没有什么坑？如何保障买方的合法权益？
　　答：深圳的中介其实诚信度还是很高的，不会太过夸大或者刻意设置陷阱给你，但具体单子我不了解，桃源村三期是经济适用房是真实的。
　　问：请问十三，夫妻均本科毕业，1983年出生，在北方工作生活。现在想将一人户口落到深圳，请问有什么快速的办法？
　　答：全日制的话，落户很快，有特殊情况一个月都可以搞定，不过一般不这么建议，落户这事，越慢越稳妥。
　　问：米总您好！我是深户已婚。现已有一套房在还月供，目前手头有90万现金，纯投资不自主，从增值的角度出发，麻烦问一下米总有没有合适的小户型可以考虑？或者这个预算只能放弃深圳考虑别的临深城市？感谢！
　　答：180万总价，太南了，临深的惠州不推荐，东莞单价太高，要不去北三县赌一把？
　　问：你好，我买的笔架山公馆因违建整体价格止涨，16年的新盘，价格才7万左右，打算出售能到手360万左右，打算购买明德学位的香蜜湖豪庭，900左右。因为有贷款记录，做不了3成，打算用老公房子做二次金融贷出250万，jlh做5成。现在那里69平朝北930左右价格54平朝南980，打算用贷款还贷。家庭收入仅能支付现在的自住房子孩子开销。想着银行还贷一年33万左右，租出去10万，每年只要能涨回20万就能持平，两个孩子都能解决中小学教育问题。不知这样操作合理吗？
　　答：你好，二抵要注意利率多少。一般建议直接去银行申请加按揭融资。以下几种方案可以操作成首付3成：1。找渠道5改32。全款抵押豪宅片区生源纯粹，外加小班教学，也能考出一道风景线。留足35年月供就没有太大问题。
　　问：十三老师好，龙华壹成中心怎么样？投资合适吗？怎么看待那个片区？谢谢。
　　答：壹城中心一大片啊一大片，跟种庄稼似的，连绵不断的一大片（散文写得不好，见谅）壹城中心的问题有三：一、量大、量很大、量非常大二、交通，各期距离地铁都挺远的，对于郊区刚需盘的定位而言，地铁至为关键，4号线已经挤出翔了，下来还要走近半小时才能到家，这可是五六百万的房子，怎么好像还不如住光明的地铁盘来得方便三、同样单价，在龙华更好地段的选择很多，竞品对手数不胜数，同样的价格可以买上塘甚至红山，为什么要买龙华老城区，学校还不好
　　问：十三老师，我现在布吉有套市值550左右，想置换福田三房，预算800，目前关注景田片区，看了擎天华庭和万科金色，您有什么建议，有没有次新推荐，主要自住，非常感谢。
　　答：景田板块分析：景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；景田北区距离地铁口最近的就是万科金色家园，小区是整个景田片区为数不多的，拥有大花园、泳池、篮球场、幼儿园、商业等等优点集一身小区，并且也是附近环境最好，生活最便利的小区。万科金色家园2003年优点：1。景田D出口，标准地铁口物业。2。附近公园多，步行五分钟即可到达莲花山3。小学、初中距离近，小区内有幼儿园4。大花园、生活娱乐、配套齐全、环境干净、万科物业5。户型不错缺点：1。小学为景田小学，学位没有景田中区域荔园外国语小学好（初中都是福田科技中学）2。总价高，没小面积户型。擎天华庭（荔外狮岭。科技中学）景田的选筹建议：一、低总价刚需次新电梯房二、顶级名校学区最低总价学票房三、实现顶级名校自住品质的稀缺楼盘
　　问：首付三成110，预算320以内，打算大社区，地铁口800米以内的两房（2016年惠城河南岸佳兆业壹号买了一套2房，目前以租还贷）深圳买房属于刚需保值投资，刚结婚，准备要小孩子，房子打算长期持有。目前住南山公租房冠铭花园（一房一厅），看过比较喜欢的房子是信义御城豪园，英郡年华，信义锦绣花园。锦绣是目前最想买的，14号线在小区门口，离三号线塘坑15分钟路程，18号线四连站也有规划，觉得有机会涨。请问这三个小区哪个好？看过中城康桥，桂芳园，中海怡美，万象天成，明珠广场，摩尔城等都不是很喜欢。今年经济环境差，什么时候入手比较好？惠州那套房子如何处理价值最大化？
　　答：你好，英郡年华整个区域周围环境较差农民房和厂房较多，旧改缓慢，未来也没有大的规划，属于龙岗区放羊式管理地带，一条3号线生命线，龙岗大道常年拥堵，灰尘很大，车位规划不足，1500户，车位只有1100个。自住和投资都一般。纯自住，布吉可以关注桂芳园和康桥花园，注意淘笋。信义锦绣花园自住还行，投资一般般，涨幅微弱。惠州物业潜力不看好，建议出手后增加首付，深圳入手总价400500左右的上车盘。
　　问：老师现朋友有三湘海尚140平双拼低于市场价100万卖我算笋吗？
　　答：不算，笋盘的定义是成交价的7折，事实上，你淘到8折的房难度都很大。如果没有专业的淘笋渠道，这套房子没有硬伤，可以考虑拿下。但是需要对比最新成交价，不是报价
　　问：十三老师，首付三成，能凑200万现金，投资为主，能点评下龙华华盛珑悦，壹城中心11区，坂田嘉华领汇，信义嘉御山这几个小区吗？
　　答：1。华盛珑悦价格高了，片区一手供应量很大影响价格，洗盘期会更久。不是优质学位2。壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。这个小区有优势：1、高赠送，利用率普遍超过90。2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）；3、次新、鸿荣源品牌；4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。5、价格也亲民。劣势也很明显：1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应；2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵；自住可以买，投资一般般。3。信义嘉御山分六期，盘子非常大，自带天虹商场，门口在建的10号线明年通车，学校是九年一贯制的华为科技城外国语学校。是坂田比较推荐的盘，自住投资是不错的选择。
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