拆迁谈判中有哪些问题是无法回避的？

　　一、拆迁谈判中有哪些问题是无法回避的？
　　1、拆迁已经出租的房屋，应该怎样解决补偿安置问题？
　　拆齐纳已经出租的房屋，除了应解决被拆迁人的补偿问题以外，还应解决出租人的安置问题。为此，拆迁人、被拆迁人及房屋承租人之间应订立拆迁补偿安置协议，对补偿安置事宜作出约定。拆迁人应支付给房屋承租人补助费、提供周转房或支付临时安置补助费。
　　被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实施房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆人应当与原房屋承租人重新订立租赁合同。
　　2、拆迁补偿款应归谁所有？
　　征地补偿款包括土地补偿款、安置补助款、青苗补偿款、其他土地附着物补偿款等。
　　（1）土地补偿费归农村集体经济组织所有。
　　（2）安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。
　　（3）地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。
　　3、拆迁已设定抵押的房屋，应如何保护抵押人的权益？
　　拆迁已设定抵押的房屋时，应注意对抵押人利益的保护。抵押权人对被拆认所得的拆迁补偿金享有优先受偿权。为此，抵押权人可以和被拆迁人协商，以拆扦补偿金提前偿还债权人，或将补偿金向公证处提存。抵押权人也有权请求法院对补偿金采取保全措施。采取房屋产权调换的方式补偿的，用于调换的房屋应作为抵押物。债权人和被拆迁人可以重新订立抵押合同，并办理抵押登记。
　　4、拆迁非居住房屋，拆迁人应该赔偿哪些损失？
　　拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式，与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋。货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的安置重建价相应的土地使用权取得费用。
　　除此之外，还有一些其他补偿：
　　（1）按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
　　（2）无法恢复使用的设备，按重置价结合成新结算的费用。
　　（3）因拆迁造成停产、停业的，适当补偿。
　　（4）其他非居住房屋、住房房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关国家建设征地的财物补偿标准执行。
　　实际上，拆迁谈判肯定是有一定的技巧的，工作人员如果一板一眼的就按照政府政策和被拆迁户进行谈判，有的时候是很难打消被拆迁户的这种抵触心理的。特别是拆迁农村自建房，在拆迁谈判当中无法回避的问题相对来说就多了，因为很多农民没有法律意识的。
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