有钱，就是不买房

　　文刘晓博
　　今天（1月10日）傍晚，央行公布了2022年全年的金融数据。
　　数据显示：企业、住户的投资欲望仍然偏低，几个关键数据均在12月创下了新低。
　　尤其是住户，也就是老百姓，储蓄存款大幅增加，但贷款尤其是房贷增长却大幅放慢了。
　　上图是过去5年住户存款增长情况。
　　2018年住户存款增长了7。2万亿，2019年增长了9。7万亿，2020年疫情爆发之后跃升到了11。3万亿。2021年随着疫情影响下降，住户存款年度增长下滑到了9。9万亿。
　　但到了2022年，住户存款却暴增了17。84万亿，同比增幅高达80！
　　这说明在疫情频发、封城不可预测的情况下，大家不太敢消费或者投资，而是加大了储蓄的力度。
　　2022年最后一个季度，由于债市出现大幅下跌，导致银行中低风险理财产品普遍性亏损。于是，银行理财被大幅赎回，这加剧了年末住户存款的增加。
　　以北京居民为例，我们可以清晰地看出2022年居民对存款的偏好：
　　上图是截至2022年11月末北京的存款情况。
　　其中住户存款上升到了5。66万亿，比年初增长了7800亿，跟2021年11月相比增长了18。8。增长的住户存款绝大部分转化为定期存款，占比高达81。
　　同期北京市民的住户贷款只增长了1686亿元，跟房贷密切相关的中长期住户贷款只增长了区区的502亿元。
　　也就是说，2022年北京居民存到银行里的钱，是买房子贷款的15。6倍！
　　上图是最近5年全国居民中长期贷款增量变动情况。
　　2018年中长期贷款增长了4。95万亿，2019年增长了5。45万亿，2020年增长了5。95万亿，2021年增长了6。08万亿。
　　2022年直接膝盖斩，只增长了2。75万亿。
　　2022年，全国住户存款暴增了17。84万亿，但房贷只增长了2。75万亿。新增房贷占新增住户存款的比例，从2021年的61，断崖式下降到了2022年的15。4！
　　也就是说，居民手里还是有钱的（可能分布不均衡），但现阶段不愿意买房子。
　　前两年在高利率时代贷款的购房者，最近在抓紧时间提前还贷。而各银行为了年末数据好看，无不采用拖延战术，居民提出提前还贷申请3到5个月之后才能完成手续。
　　如果银行没有采取拖延战术，估计全年新增住户中长期贷款会跌破2万亿！
　　再看一下广义货币M2的走势图：
　　11月的时候，M2同比增速一度反弹到了12。4，主要原因是银行理财赎回，导致银行存款大增。
　　但到了12月，即便有银行理财赎回因素，M2的同比增速仍然出现了显著下滑，回落到了11。8，显示出货币衍生能力的下降。主要原因是，11月疫情比较严重，12月正在疫情闯关，企业普遍没有恢复正常状态，居民也在观望。
　　代表企业投资欲望的M1增速（上图），在12月继续回落到了3。7。
　　至于社融存量的同比增速（相当于广义印钞速度），竟然创下了过去2年来的新低，只有9。6。
　　2022年全年的房地产销售数据尚未公布，坊间根据统计局前11个月数据推算，估计2022年新房销售面积将跌破14亿平方米，销售额跌破14万亿元。而在2021年，大约是18亿平方米销售面积和18万亿元销售额。
　　从新房销售面积看，大致跌回到了2015年的水平。
　　2022年的市场如此萎缩，说到底还是信心问题。
　　一是对疫情如何发展，自己未来收入如何缺少信心；二是对房地产税将如何征收，存在较大疑虑。目前第一个问题解决了，第二个问题尚未解决。
　　上图是央行发布的居民未来3个月购房意愿调查结果，2022年4季度创下了历史新低。
　　不买房、继续观望，仍然是多数人的想法。
　　由此可见，要让楼市回暖还有大量的工作要做。其中给一线城市楼市松绑，尽早公布房地产税试点的细节、出台温和的试点方案，是重中之重。