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房地产龙头恒大集团为什么会负债两万亿无法偿还?

  众多周知,房地产行业是一个利润比较高的行业,恒大集团财务报表公布,2015年至2020年六年时间恒大集团净利润分别为173。40亿、176。17亿、370。49亿、665。47亿、335。42亿、314。00亿,累计有2034。95亿元。2017年,许家印也一度取代马云、马化腾等互联网大佬登上中国首富宝座,然而却在2021年恒大集团却不断出现各种财务暴雷,无力偿还债务接近2万亿元人民币。
  很多人就会纳闷,恒大这么赚钱,会什么会欠债这么多呢?我们先了解一下恒大的发展史。
  1997年,许家印准备开发他第一个楼盘金碧花园,但没有那么多钱买土地,于是和土地出让方谈首付500万,剩下分期付款,拿到土地后抵押给银行拿到600万货款,还了500万土地首付剩下100万做项目资金周转,不仅如此,还跟施工方说先垫资,承诺卖出房子第一时间还钱给施工方并多出15的报价。施工方也答应了,就这样在许家印神操作下,几个月后,金碧花园首期开卖,几天内回笼资金8000万。
  古希腊科学家阿基米德有一句流传千古的名言:给我一个支点,我就能撬动地球!。
  许家印尝到甜头,通过财务杠杆撬动了一个巨无霸,恒大集团。
  一家公司总资产收益率大于负债成本(一般是银行贷款利率),公司就可以通过不断的借贷扩大规模,增加公司利润,但当公司的总收益率低于银行贷款利率,公司借债就会得不偿失,一不小心就会倾家荡产。
  2014年,中国很多城市取消限购,央行又连续五次降息放水,并且下调公积金首付额度,政策宽松加上放水漫灌,地产行业迎来爆发增长。到2015年恒大净利润173。4亿元,财务费用29。94亿元,总资产7570。35亿元,总资产收益率(净利润税后财务利润)总资产,计算可得2015年恒大集团总资产收益率为2。58,通过使用财务杠杆,2015年恒大净资产收益率达到20。51,负债6148。93亿元,资产负债率达到81。22,通过财务杠杆,恒大利润从2。58提高到20。51,收益提高了接近8倍。在这样的高收益下,恒大通过不断借债扩大规模提高收益,成为房地产龙头企业。
  但成也萧何败萧何,恒大日后一夜负债无法偿还也是由于这个模式的弊端。
  2016年,国家开始出手调控房地产行业,提出房子是用来住的不是用来炒的,三令五申要去杠杆,这次国家调控决心却比以往都强烈,因为中国已经开始从高速增长转向高质量发展。高房价会挤压居民消费,影响实体经济行业,地方政府会过度依赖土地财政,地方产业难以推进升级。2017年开始,中国地产行业进入史上最严苛的调控周期,政府开始限购、限贷、限价,鼓励长租,出于惯性,17年房地产行业还是增长的,但18年开始,很多缺乏干需的三四线城市房价就开始见顶,这个时候地产商应该开始收手了,但恒大不以为然,在高杠杆高利润驱使下不断借钱拿地,到2020年,恒大土地储备面积达2。31亿平方米,负债高达1。97万亿元,这样的高负债杠杆,房地产行业景气时代没什么问题,但2020年,央行和住建部出台三道红线,恒大集团债务隐患彻底爆发。恒大也开始了他自救的行动,跨界投资很多项目,新能源汽车、高科技、恒大足球等等,但这些业务非但没有创造奇迹,反而使恒大的债务越陷越深。
  什么是三道红线?
  第一,企业剔除预收款后的净资产负债率红线是70,不能高于这个数
  第二,企业的净负债率红线是100,也不能高于这个数
  第三,企业的现金和短期负债比率是1,现金要大于等于负债,不能低于这个数。
  如果房企数据三条线都踩线,在央行那里就会被列入红色档,不允许增加有息负债,也就是借不到钱了,资金链就面临断裂。
  如果踩中其中两条线,企业会被列入橙色档,有息负债规模可以增加,但每年不能超过5
  如果只踩中一条线,企业就归入黄色档,有息债务每年可以增加10
  如果一条线都没有踩中,比较安全,就归入绿色档,有息债务规模增速可以放宽15;
  恒大很幸运的三条线都踩中,于是市场各大金融机构都对恒大起了戒心,担心恒大借钱还不起怎么办。于是都收缩给恒大继续融资,恒大后面银行贷款就越来越难。屋漏偏逢连夜雨,恒大不仅遇到三道红线的限制,房地产行业交易寒冬也随之到来。于是,上游借不到钱,下游卖不出房子难以回笼资金。恒大债务开始出现逾期,以前可以借新还旧,现在不行了,本想卖房子回收资金,但地产市场降温,恒大资金链一下子断裂。21年中,各地频繁出现讨债的供应商、施工方、和民工,各地恒大项目也陆续悄悄停工。
  这期间,恒大也一直变卖资产自救,把恒大的土地楼盘抵押转让,尽可能挽救不良资产。各地政府也尽力确保购房者们能如约收房,但最后恒大能不能起死回生,还是得靠它自己了。

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